Interpretacja

TEMATY:

Interpretacja indywidualna z dnia 5 stycznia 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB3-3.4012.365.2023.4.MPU

Czy transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT niewyłączoną z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, w zakresie zwolnień z opodatkowania VAT, rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania dostawy, obniżenia podatku VAT i otrzymania zwrotu nadwyżki VAT.

Interpretacja indywidualna

- stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

Państwa wniosek wspólny z 22 września 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, dotyczący m.in. podatku od towarów i usług w zakresie uznania, że:

- Transakcja (zawarcie Umowy przyrzeczonej) będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT na podstawie przepisów Ustawy o VAT, niewyłączoną z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT,

- w stosunku do Transakcji znajdzie zastosowanie którekolwiek ze zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w artykule 43 ust. 1 punkt 2, 9, 10 oraz 10a Ustawy o VAT,

- w przypadku gdy

- Organ podatkowy uzna, że do planowanej Transakcji, nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w artykule 43 ust. 1 punkt 2, 9 oraz 10a Ustawy o VAT oraz

- Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania dostawy Budynku oraz Budowli wchodzących w skład (KB), które będą objęte zwolnieniem uregulowanym w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT

- po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT, Nabywca będzie uprawniony do:

- obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu (wybudowaniu) Kompleksu biurowo-usługowego (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 Ustawy o VAT w związku z art. 88 Ustawy o VAT), względnie

- do otrzymania zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87 w związku z art. 88 Ustawy o VAT),

wpłynął 29 września 2023 r. Wniosek uzupełnili Państwo – w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 12 grudnia 2023 r. (data wpływu 12 grudnia 2023 r.).

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

- (X.) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

2)Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

- (XX.) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego:

I. OPIS ZDARZENIA PRZYSZŁEGO

(i) Przedmiot składanego wniosku

(XX.)spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej jako: „Nabywca”) zamierza nabyć od (X.)spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej jako: „Sprzedający”; Nabywca oraz Sprzedający będą dalej łącznie zwani jako: „Wnioskodawcy” lub „Strony”):

- prawo użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w (…), obejmującej działkę nr (…) w obrębie ewidencyjnym (…), (…), znajdującej się przy (…) (…) w (…), o łącznej powierzchni wynoszącej (…) ha, dla której Sąd Rejonowy (…) i (…) w (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (…) (dalej: „Grunt”);

- własność budynku położonego na Gruncie, stanowiącego odrębną nieruchomość, o powierzchni zabudowy (…) m², stanowiący budynek biurowy (”Budynek”), wraz z infrastrukturą w postaci budowli („Budowle”) oraz urządzeń budowlanych („Infrastruktura”), stanowiących własność Sprzedającego;

- inne składniki majątkowe (dalej jako: „Pozostałe składniki majątkowe”) wskazane w punkcie V. opisu zdarzenia przyszłego.

Grunt, Budynek, Budowle, Infrastruktura oraz Pozostałe Składniki Majątkowe - będące przedmiotem przyszłej transakcji między Stronami (dalej: „Transakcja”), stanowią łącznie zespół biurowo - usługowy pn. „(…)”, dalej zwany jako: „(KB)”.

Kompleks biurowo-usługowy obejmować będzie w szczególności:

- prawo użytkowania wieczystego Gruntu, który na moment dokonania Transakcji będzie zabudowany budynkiem, budowlami i urządzeniami budowlanymi w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2023 r. poz. 682, t.j., dalej: „Prawo budowlane”);

- prawo własności znajdującego się na Gruncie Budynku wraz z garażem podziemnym;

- prawo własności znajdujących się na Gruncie Budowli i Infrastruktury, tj.:

-Sieci zewnętrzne WOD-KAN;

-Teren zewnętrzny etap (…) (w szczególności: droga dojazdowa, chodniki, parkingi, ogrodzenie);

-Teren zewnętrzny etap (…) (w szczególności: droga dojazdowa, ogrodzenie, chodniki);

-Teren zewnętrzny etap (…) oraz (…) (w szczególności: chodnik);

-Mur oporowy + ogrodzenie.

Dodatkowo należy zaznaczyć, że przez Grunt mogą przechodzić bądź znajdować się w nim instalacje (np. przyłącza), które w świetle Prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako urządzenia budowlane i które pozostają we władaniu podmiotów trzecich (np. przedsiębiorstw energetycznych). Z perspektywy prawnej, zgodnie z art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r., poz. 1360, t.j., dalej: „Kodeks cywilny”), takie instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu i w określonych sytuacjach mogą należeć do przedsiębiorstwa przesyłowego.

Co do zasady Budynek, Infrastruktura i Budowle są umiejscowione w całości na Gruncie, jednakże może się zdarzyć, że pewne części Budowli/Infrastruktury będą wykraczać poza powierzchnię Gruntu (w szczególności jako zajęcia pasa drogowego w celu umieszczenia urządzeń infrastruktury technicznej dokonanych na podstawie stosownych zezwoleń).

Strony planują zawarcie Transakcji w następujących fazach:

- zawarcie umowy przedwstępnej przeniesienia prawa użytkowania wieczystego Gruntu i własności obiektów na nim posadowionych i Pozostałych składników majątkowych (dalej: „Umowa przedwstępna”) - zgodnie z którą Nabywca oraz Sprzedający zobowiążą się do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej; zawarcie Umowy przedwstępnej nastąpi niezwłocznie po złożeniu przedmiotowego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej;

- zawarcie umowy przyrzeczonej (dalej: „Umowa przyrzeczona”) - na podstawie której dojdzie do przeniesienia przez Sprzedającego na rzecz Nabywcy prawa użytkowania wieczystego Gruntu oraz własności obiektów na nim posadowionych oraz Pozostałych składników majątkowych.

W dniach zawarcia Umowy przedwstępnej oraz Umowy przyrzeczonej Wnioskodawcy będą zarejestrowani w Polsce jako podatnicy VAT czynni.

Poniżej Wnioskodawcy przedstawiają informacje dotyczące Stron oraz planowanej Transakcji, tj.:

- w punkcie (ii.): Zarys działalności Nabywcy;

- w punkcie (iii.): Zarys działalności Sprzedającego;

- w punkcie (iv.): Okoliczności nabycia nieruchomości przez Sprzedającego oraz jej wykorzystanie w działalności gospodarczej Sprzedającego;

- w punkcie (v.): Przedmiot i okoliczności dotyczące Transakcji;

- w punkcie (vi.): Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po Transakcji.

(ii) Zarys działalności Nabywcy

Nabywca jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…), zarejestrowana pod numerem KRS (…) przez Sąd Rejonowy (…) w (…) Wydział (…) (…) - Krajowy Rejestr Sądowy, REGON (…) NIP (…). Nabywca planuje rozpocząć działalność na rynku nieruchomości komercyjnych, polegającą na świadczeniu usług wynajmu komercyjnego. W tym celu Nabywca zamierza kupić Kompleks biurowo-usługowy od Sprzedającego.

Główny przedmiot działalności Spółki zgodnie z Umową Spółki stanowi wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKD (…)).

(iii) Zarys działalności Sprzedającego

Sprzedający jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…), powstałą w (…) r. Zgodnie z informacjami ujawnionymi w Krajowym Rejestrze Sądowym, przeważającym przedmiotem działalności Sprzedającego jest kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (PKD (…)). Pozostały ujawniony w rejestrze zakres działalności obejmuje:

- reklamę ((…));

- działalność komercyjną pozostałą, gdzie indziej niesklasyfikowaną (PKD (…));

- działalność związaną z bazami danych ((…));

- badanie rynku i opinii publicznej (PKD (…));

- wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKD (…));

- pośrednictwo w obrocie nieruchomościami (PKD (…));

- zarządzanie nieruchomościami wykonywane na zlecenie (PKD (…));

- doradztwo związane z zarządzaniem (PKD (…));

- działalność pomocnicza związana z utrzymaniem porządku w budynkach (PKD (…)).

Faktyczna działalność Sprzedającego koncentruje się obecnie wokół posiadanego Kompleksu biurowo-usługowego, będącego przedmiotem przyszłej Transakcji. Kompleks biurowo-usługowy stanowi zasadniczy składnik majątku Sprzedającego. Sprzedający czerpie całość swoich przychodów z wynajmu Kompleksu biurowo-usługowego (jego części) zewnętrznym najemcom.

Dodatkowo Sprzedający wskazuje - w odniesieniu do posiadanego Kompleksu biurowo usługowego - co następuje:

- żadna z części składających się na Kompleks biurowo-usługowy nie jest i nie będzie u Sprzedającego formalnie wyodrębniona jako dział, wydział czy też oddział. Sprzedający nie posiada i nie będzie również posiadać wewnętrznych regulaminów (zarządzeń) lub dokumentów o podobnym charakterze, które wskazywałyby na takie wyodrębnienie;

- Sprzedający nie prowadzi i nie będzie prowadzić odrębnej księgowości/ksiąg rachunkowych dla Kompleksu biurowo-usługowego. Księgowość prowadzona jest zasadniczo w sposób obejmujący całokształt działalności Sprzedającego.

Nie można wykluczyć, iż po dokonaniu sprzedaży Kompleksu biurowo-usługowego, Sprzedający zostanie poddany likwidacji.

(iv) Nabycie (wybudowanie) Kompleksu biurowo-usługowego przez Sprzedającego oraz wykorzystanie go w jego działalności gospodarczej

Sprzedający nabył prawo użytkowania wieczystego Gruntu w (…) i (…) r. na podstawie:

- umowy sprzedaży oraz ustanowienia hipotek z dnia (…) (…) (…) r. (rep. A nr (…)), zawartej z osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą. Przedmiotem sprzedaży było prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu nr (…) wraz z własnością- stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności - budynku handlowo-usługowego zlokalizowanego na tej działce. Wskazana transakcja podlegała opodatkowaniu VAT;

- umowy o oddanie w użytkowanie wieczyste z dnia (…) (…) (…) r. (rep. A nr (…)), zawartej z (…) (…) (…). Przedmiotem umowy było prawo użytkowania wieczystego niezabudowanej działki gruntu nr (…).

Dla kompletności niniejszego wniosku Strony wskazują ponadto, że po nabyciu prawa użytkowania wieczystego ww. działek nr (…) i (…), zgodnie z zawiadomieniem (…) (…) (…) z (…) (…) (…) r., doszło do ich scalenia w działkę nr (…) - Grunt będący obecnie przedmiotem Transakcji.

Po nabyciu działek tworzących obecnie Grunt oraz po przeprowadzeniu prac rozbiórkowych polegających na usunięciu z powierzchni ww. działek zabudowań, Sprzedający rozpoczął proces budowlany oparty o stosowne pozwolenia, który doprowadził do wybudowania w latach (…)-(…) Budynku - wraz z garażem podziemnym oddawanym do użytku w odpowiadających etapach; Budowli oraz Infrastruktury. Sprzedający rozpoczął użytkowanie wyżej wymienionych składników Kompleksu biurowo-usługowego na podstawie uzyskanych pozwoleń na użytkowanie, zgodnie z poniższym zestawieniem:

- część (…) Budynku wraz z etapem (…) - w części dotyczącej garażu podziemnego oraz zagospodarowania terenu, jest użytkowana na podstawie stosownej decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w (…) (…) (…) z dnia (…) (…) (…) r. (znak: (…));

- część (…) Budynku jest użytkowana na podstawie stosownej decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w (…) (…) (…) z dnia (…) r. (znak: (…));

- część (…) Budynku jest użytkowana na podstawie stosownej decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w (…) z dnia (…) r. ((…));

- Etap (…) garażu podziemnego jest użytkowany na podstawie stosownej decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w (…) z dnia (…) r. ((…));

- Rozbudowana kondygnacja (…) w osiach (…) oraz (…) części (…) Budynku („Taras”) jest użytkowana na podstawie stosownej decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w (…) z dnia (…) r. (znak: (…)).

Ponadto, Sprzedający podkreśla, że również inne Budowle i Infrastruktura znajdujące się Gruncie zostały wybudowane oraz są użytkowane w oparciu o stosowne zezwolenia odpowiednich organów.

Sprzedający wskazuje również, że nabycie przez Sprzedającego praw do Gruntu wraz z obecnymi na nim naniesieniami, jak i późniejsza budowa Budynku zostały dokonane z zamiarem prowadzenia działalności opodatkowanej VAT (tj. udostępnienia podmiotom zewnętrznym na podstawie umów najmu oraz ewentualnego późniejszego ich zbycia), Sprzedający dokonał odliczenia VAT naliczonego w związku z nabyciem ww. gruntów oraz realizacją inwestycji (w tym podatku VAT naliczonego od materiałów i usług zakupionych w celu wybudowania Kompleksu biurowo-usługowego).

Ponadto, Wnioskodawcy wskazują, że:

- okres między oddaniem do użytku Budynku, Budowli oraz Infrastruktury a planowaną datą dokonania Transakcji (zawarciem Umowy przyrzeczonej) będzie przekraczał 2 lata;

- pewne części Kompleksu biurowo-usługowego mogą nie być - ze względu na swoją naturę - przeznaczone pod wynajem na rzecz najemców i mogą nie być przez nich bezpośrednio użytkowane. Takie obiekty są jednak niezbędne do właściwego funkcjonowania Kompleksu biurowo-usługowego jako całości i - stanowiąc jej integralną część - służą działalności polegającej na wynajmie Kompleksu biurowo-usługowego na rzecz najemcy/-ów (podlegającej opodatkowaniu VAT);

- Sprzedający nie dokonywał oraz nie będzie dokonywał w okresie 2 lat poprzedzających planowaną datę Transakcji (zawarcie Umowy przyrzeczonej), inwestycji w Kompleksie biurowo-usługowym - w którejkolwiek z jego części - której wartość przekroczyłaby 30% wartości początkowej (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych) Kompleksu biurowo-usługowego bądź jego odpowiedniej części. Wszelkie inwestycje dokonywane w tym okresie (m.in. dobudowanie Tarasu w części (…) Budynku, remont dachu, bieżące prace serwisowe) stanowiły prace, których wartość kształtowała się znacząco poniżej 30% wartości Kompleksu biurowo-usługowego bądź jego odpowiedniej części.

Ponadto należy podkreślić, że Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. W związku z tym, w okresie do momentu Transakcji (zawarcia Umowy przyrzeczonej) bieżące funkcjonowanie Kompleksu biurowo-usługowego zapewniane jest zasadniczo przy wykorzystaniu zewnętrznych dostawców usług. W szczególności, w okresie przed Transakcją Sprzedający jest oraz będzie stroną następujących umów:

- umów o zarządzanie Kompleksem biurowo-usługowym („Umowy o Zarządzanie Kompleksem”);

- umowy doradztwa strategicznego oraz świadczenia usług („Umowa o Zarządzanie Aktywami”);

- umów na dostawę usług do Kompleksu biurowo-usługowego, czy też usług związanych z funkcjonowaniem Sprzedającego, np. umów podnajmu biur, czy też umów na obsługę księgową („Umowy Serwisowe”);

- umów na dostawę mediów do Kompleksu biurowo-usługowego („Umowy na Dostawę Mediów”);

- umowy pożyczki służącej finansowaniu działalności Sprzedającego.

(v) Przedmiot i okoliczności towarzyszące Transakcji

W ramach Transakcji objętej niniejszym wnioskiem, na Nabywcę zostaną przeniesione - oprócz prawa użytkowania wieczystego Gruntu wraz z prawem własności posadowionych na nim Budynku, Budowli oraz Infrastruktury (z wyłączeniem urządzeń budowlanych pozostających we władaniu osób trzecich, których własność nie zostanie przeniesiona w drodze Transakcji) - także Pozostałe Składniki Majątkowe, takie jak:

1. prawa i obowiązki z umów najmu dotyczących Kompleksu biurowo-usługowego, które przejdą na Nabywcę z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego;

2. prawa i obowiązki wynikające z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców wynikających z umów najmu zawartych z zewnętrznymi podmiotami (w tym np. w formie gwarancji bankowych czy depozytów - w zakresie, w jakim takie instrumenty będą istniały w odniesieniu do Kompleksu biurowo-usługowego i będą zbywalne na dzień Transakcji);

3. prawa z gwarancji udzielonych przez wykonawców prac budowlanych oraz zabezpieczeń udzielonych przez tych wykonawców w zakresie usunięcia defektów konstrukcyjnych wad Budynku (w zakresie, w jakim takie instrumenty będą istniały i będą zbywalne na dzień Transakcji);

4. autorskie prawa majątkowe do dokumentacji projektowej dotyczącej Kompleksu biurowo-usługowego na uzgodnionych polach eksploatacji, jak również (i) prawo do zezwalania innym na wykonywanie zależnych praw autorskich do opracowań dokumentacji projektowej, (ii) prawo do wykonywania autorskich praw osobistych do dokumentacji projektowej i udzielania dalszych upoważnień do powyższego oraz (iii) prawo własności nośników, na których zapisana jest dokumentacja projektowa (w zakresie, w jakim takie instrumenty będą istniały i będą zbywalne na dzień Transakcji);

5. znajdująca się w posiadaniu Sprzedającego dokumentacja techniczna związana z funkcjonowaniem Kompleksu biurowo-usługowego, zawierająca m.in. pozwolenia na budowę, pozwolenia na użytkowanie, księgi obiektów budowlanych itp.;

6. znajdująca się w posiadaniu Sprzedającego dokumentacja prawna dotycząca Kompleksu biurowo-usługowego, w tym m.in.: umowy najmu, dokumenty dotyczące zabezpieczeń dostarczonych przez najemców, kopie korespondencji z najemcami, umowy z architektami i generalnym wykonawcą itp.;

7. znajdująca się w posiadaniu Sprzedającego wybrana dokumentacja księgowa związana ściśle z Kompleksem biurowo-usługowym (w szczególności, dokumentacja dotycząca kosztów utrzymania Kompleksu biurowo-usługowego i rozliczenia opłat eksploatacyjnych płatnych przez najemców na podstawie umów najmu - wymagana dla dalszego prowadzenia działalności związanej z Kompleksem biurowo-usługowym);

8. znajdujące się w posiadaniu Sprzedającego prawo ochronne znaku towarowego słowno-graficznego dotyczącego Kompleksu biurowo-usługowego,

9. znajdujące się w posiadaniu Sprzedającego prawa do strony internetowej Kompleksu biurowo usługowego – (...);

10. znajdujące się w posiadaniu Sprzedającego prawa do oprogramowania ((…), (…), (…), (…));

11. znajdujące się w posiadaniu Sprzedającego rzeczy ruchome niezbędne do funkcjonowania Kompleksu biurowo-usługowego.

W celu uniknięcia wątpliwości Wnioskodawcy wskazują, że przeniesienie powyższych składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji.

Sprzedający wskazuje także, że w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę w szczególności następujących elementów:

1. aktywów, należności, umów, dokumentów ani praw i obowiązków związanych z działalnością gospodarczą Sprzedającego innych niż wskazane powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji (tj. w zakresach niezwiązanych z Kompleksem biurowo-usługowym);

2. ksiąg rachunkowych Sprzedającego;

3. praw wynikających z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności z tytułu czynszów i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców, przysługujących Sprzedającemu w chwili dokonania Transakcji, zafakturowanych przez Sprzedającego na najemców przed datą Transakcji (w zakresie, w jakim takie wierzytelności będą istniały na dzień Transakcji) - przy czym, nie można wykluczyć, że Nabywca oraz Sprzedający dokonają wzajemnego rozliczenia z tego tytułu w ramach Transakcji;

4. praw i obowiązków Sprzedającego wynikających z umów rachunków bankowych zawartych przez Sprzedającego i bank(i), a także środków pieniężnych zdeponowanych na tych rachunkach;

5. środków pieniężnych otrzymanych przez Sprzedającego w związku z posiadaniem Kompleksu biurowo-usługowego (np. czynsze zapłacone przez najemców na rzecz Sprzedającego przed Transakcją) - przy czym, nie można wykluczyć, że Nabywca oraz Sprzedający dokonają wzajemnego rozliczenia z tego tytułu w ramach Transakcji;

6. praw i obowiązków wynikających z Umów o Zarządzanie Kompleksem zawartych przez Sprzedającego;

7. praw i obowiązków wynikających z Umowy o Zarządzanie Aktywami zawartych przez Sprzedającego;

8. praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych zawartych przez Sprzedającego;

9. praw i obowiązków z Umów Serwisowych oraz Umów na Dostawę Mediów zawartych przez Sprzedającego;

10. praw i obowiązków z umowy pożyczki zawartej przez Sprzedającego;

11. praw i obowiązków wynikających z umów dotyczących obsługi prawnej, podatkowej czy księgowej Sprzedającego.

Tym samym, należy podkreślić, iż w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności i zobowiązań Sprzedającego (z zastrzeżeniem ewentualnych zobowiązań do zwrotu dostarczonych zabezpieczeń oraz obowiązków/zobowiązań obciążających każdoczesnego właściciela Kompleksu biurowo-usługowego). W szczególności, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę praw i obowiązków wynikających z umowy pożyczki/praw i obowiązków związanych z finansowaniem działalności Sprzedającego.

Dodatkowo, Sprzedający wskazuje, co następuje:

- Umowy o Zarządzanie Kompleksem: planowane jest, że Umowy o Zarządzanie Kompleksem zostaną rozwiązane (lub wygasną automatycznie zgodnie z ich postanowieniami) w związku z Transakcją, co do zasady - przed jej dokonaniem, a Nabywca zawrze nową umowę lub nowe umowy w tym zakresie - przy czym, nie można wykluczyć, że Nabywca zawrze umowę o zarządzanie nieruchomością z tym samym podmiotem, który był stroną takiej umowy ze Sprzedającym, na warunkach odrębnie wynegocjowanych przez Nabywcę;

- Umowa o Zarządzanie Aktywami: planowane jest, że Umowa o Zarządzanie Aktywami zostanie wypowiedziana lub rozwiązana na dzień Transakcji lub około tej daty. Nabywca we własnym zakresie będzie mógł zawrzeć umowę o zarządzanie jego aktywami, na odrębnie wynegocjowanych warunkach - przy czym, nie można wykluczyć, że Nabywca zawrze umowę o zarządzanie aktywami z tym samym podmiotem, który był stroną takiej umowy ze Sprzedającym;

- Umowy Serwisowe oraz Umowy na Dostawę Mediów: zasadniczo planowane jest, że na dzień Transakcji lub około tej daty, Umowy o Dostawę Mediów oraz UmowySerwisowe zawarte przez Sprzedającego zostaną wypowiedziane lub rozwiązane. Należy przy tym dodać, iż Nabywca we własnym zakresie zawrze nowe umowy na dostawę mediów i usług z preferowanymi przez siebie dostawcami mediów i usług (przy czym nie można wykluczyć, że mogą to być dostawcy, którzy będą dostarczać media/usługi do Kompleksu biurowo-usługowego w okresie przed Transakcją, jak również, że warunki nowych umów mogą być – ze względu na ich charakter – zbliżone do tych przewidzianych w umowach zawartych przez Sprzedającego).

- Przejściowe korzystanie przez Nabywcę z Umów Serwisowych oraz Umów na Dostawę Mediów zawartych przez Sprzedającego: jak wskazano powyżej, intencją stron Transakcji jest rozwiązanie Umów o Dostawę Mediów i Umów Serwisowych z dniem Transakcji lub około tej daty i - równolegle - zawarcie przez Nabywcę nowych umów w tym zakresie. Nie wyklucza się jednak tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z niektórych z powyższych umów zawartych przez Sprzedającego (do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę i przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy zainteresowanymi stronami). Powyższe może mieć miejsce w szczególności wówczas, gdy warunki umów wiążące Sprzedającego z dostawcami (w tym umowne okresy wypowiedzenia) nie będą umożliwiały ich rozwiązania lub wypowiedzenia ze skutkiem na datę Transakcji. Niemniej, w takim wypadku Sprzedający wypowie przedmiotowe umowy w związku z Transakcją i rozpocznie się bieg okresów ich wypowiedzenia.

- Brak pracowników: Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników oraz nie będzie ich zatrudniać w momencie dokonania Transakcji (zawarcia Umowy przyrzeczonej). Wszelkie czynności związane z prowadzoną działalnością są wykonywane na podstawie umów usługowych zawartych z zewnętrznymi usługodawcami. Z uwagi na brak pracowników Transakcja nie będzie obejmowała przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umów o pracę.

- Rozliczenia związane z Transakcją zostaną przeprowadzone w następujący sposób:

- nabycie Kompleksu biurowo-usługowego przez Nabywcę nastąpi w zamian za cenę (dalej: „Cena”).

- Sprzedający będzie miał prawo do wystawienia na najemców faktur i do pobierania wynikających z nich należności za cały miesiąc, w którym dojdzie do zawarcia Transakcji („Miesiąc Zamknięcia”), tj. także za część Miesiąca Zamknięcia przypadającą po dniu Transakcji. W zamian za powstrzymanie się przez Nabywcę od wystawienia na najemców faktur za część Miesiąca Zamknięcia przypadającą po Transakcji, Sprzedający zobowiązany będzie do zapłaty na rzecz Nabywcy ustalonego wynagrodzenia.

- Po Transakcji może również dojść do odpowiedniego rozliczenia między Stronami opłat eksploatacyjnych i innych opłat należnych od najemców.

- W zależności od negocjacji między Stronami, może okazać się, że zaprezentowane zasady rozliczeń ulegną zmianie lub rozliczenia takie (inne niż obowiązek zapłaty Ceny) w ogóle nie wystąpią.

- W momencie podpisania Umowy przedwstępnej, Nabywca wpłaci umownie określony depozyt na rzecz Sprzedającego, celem zabezpieczenia potencjalnych strat Sprzedającego w przypadku wycofania się Nabywcy z przedmiotowej Transakcji. Depozyt ten będzie miał charakter kaucyjny i nie będzie stanowił elementu Ceny. Pomiędzy stronami Transakcji mogą również wystąpić dodatkowe (inne niż wskazane powyżej) rozliczenia związane z Transakcją.

(vi) Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po Transakcji z wykorzystaniem Kompleksu biurowo-usługowego

Po nabyciu Kompleksu biurowo-usługowego Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni Kompleksu biurowo-usługowego na podstawie umów najmu na rzecz podmiotów komercyjnych, podlegających co do zasady opodatkowaniu VAT. Obiekty wchodzące w skład Kompleksu biurowo-usługowego, które nie będą wynajmowane, będą również efektywnie służyły działalności Nabywcy. Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu VAT. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie (względnie przy pomocy profesjonalnych usługodawców).

Mając na uwadze wcześniej wskazane okoliczności, w tym w szczególności, że:

1) w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z Umów o Zarządzanie Kompleksem;

2) w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z Umowy o Zarządzanie Aktywami;

3) zasadniczo planowane jest rozwiązanie lub wypowiedzenie Umów o Dostawę Mediów i Umów Serwisowych przed Transakcją lub w niedługim okresie po jej przeprowadzeniu (z zastrzeżeniem pewnych wyjątków, o których mowa powyżej);

4) w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki z innych umów z zewnętrznymi usługodawcami (np. dot. obsługi księgowej, podatkowej, prawnej), zawartych przez Sprzedającego;

5) w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych zawartych przez Sprzedającego;

w celu wykorzystywania Kompleksu biurowo-usługowego do prowadzenia własnej działalności gospodarczej, Nabywca - w oparciu o własne zasoby lub na podstawie umów, które zostaną zawarte z podmiotami zewnętrznymi - zapewni w szczególności: (1) zarządzanie Kompleksem biurowo-usługowym, (2) zarządzanie aktywami Nabywcy, (3) dostawę mediów niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Kompleksu biurowo-usługowego, (4) zabezpieczenie obsługi m.in. kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących obsługi Kompleksu biurowo-usługowego; (5) ubezpieczenie Kompleksu biurowo-usługowego.

Podjęcie przez Nabywcę kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Kompleksu biurowo-usługowego zgodnie z jego przeznaczeniem w strukturze Nabywcy - tj. wynajmem powierzchni biurowej i usługowej.

W uzupełnieniu wskazali Państwo, że okres między oddaniem do użytku rozbudowanej kondygnacji (…) w osiach (…)-(…) oraz (…)-(…) części (…) Budynku („Taras”) a planowaną datą dokonania Transakcji (zawarciem Umowy przyrzeczonej) nie będzie przekraczał dwóch lat.

Jednocześnie Wnioskodawca pragnie podkreślić, że - jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego - inwestycja w postaci dobudowania Tarasu w części (…) Budynku stanowiły prace których wartość nie przekroczyła 30% wartości Kompleksu biurowo-usługowego (co więcej wartość tych kształtowała się znacząco poniżej progu 30% wartości początkowej Kompleksu biurowo-usługowego).

Uzupełnienie powyższej informacji nie ma wpływu na przedstawione we Wniosku pytania przyporządkowane do opisu zdarzenia przyszłego oraz stanowisko w sprawie oceny prawnej zdarzenia przyszłego.

Pytania w zakresie podatku VAT (oznaczone we wniosku nr 1-3)

1. Czy Transakcja (zawarcie Umowy przyrzeczonej) będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT na podstawie przepisów Ustawy o VAT, niewyłączoną z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT?

2. Czy w stosunku do Transakcji znajdzie zastosowanie którekolwiek ze zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w artykule 43 ust. 1 punkt 2, 9, 10 oraz 10a Ustawy o VAT?

3. Czy w przypadku gdy

- Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania dostawy Budynku oraz Budowli wchodzących w skład (…), które będą objęte zwolnieniem uregulowanym w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT

- po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT, Nabywca będzie uprawniony do:

- do otrzymania zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87 w związku z art. 88 Ustawy o VAT)?

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie podatku VAT (w zakresie pytań oznaczonych we wniosku nr1-3)

1. Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT na podstawie przepisów Ustawy o VAT, niewyłączoną z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

2. W stosunku do Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w artykule 43 ust. 1 punkt 2, 9 oraz 10a Ustawy o VAT. Jednocześnie, planowane nabycie Kompleksu biurowo-usługowego będzie objęte zakresem zwolnienia z opodatkowania VAT przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT. Niemniej jednak, Strony będą uprawnione do rezygnacji z powyższego zwolnienia oraz wyboru opcji opodatkowania przedmiotowej Transakcji VAT, na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT.

3. W przypadku gdy:

- w stosunku do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w artykule 43 ust. 1 punkt 2, 9 oraz 10a Ustawy o VAT; oraz

- Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania dostawy Budynku oraz Budowli wchodzących w skład Kompleksu biurowo-usługowego, które będą objęte zwolnieniem uregulowanym w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT,

Nabywcy po Transakcji oraz po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT będzie przysługiwało prawo do

- otrzymania zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87 w związku z art. 88 Ustawy o VAT).

IV. UZASADNIENIE STANOWISKA WNIOSKODAWCÓW

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców odnośnie pytania 1:

Czy Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT na podstawie przepisów Ustawy o VAT, nie wyłączoną z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT?

Uwagi wstępne

W celu udzielenia odpowiedzi na pytanie Wnioskodawców, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT. W dalszej kolejności - w przypadku ustalenia, że Transakcja mieści się w tym katalogu - należy ustalić, czy znajdzie zastosowanie wyłączenie z art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. W konsekwencji, przedmiotowa Transakcja - będąca odpłatną dostawą towarów (elementów wchodzących w skład Kompleksu biurowo-usługowego) podlega, co do zasady, opodatkowaniu VAT.

Zgodnie zaś z art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa („ZCP”). Oznacza to, iż transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo lub ZCP nie podlega opodatkowaniu VAT.

Zdaniem Wnioskodawców, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT -tj. przedsiębiorstwo oraz ZCP - ma kluczowe znaczenie dla oceny ich sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o podleganiu planowanej Transakcji opodatkowaniu VAT bądź PCC, a związane z tym obciążenie podatkowe w postaci PCC lub kosztu finansowania VAT przed otrzymaniem jego zwrotu będzie miało istotny wpływ na stopień rentowności planowanej inwestycji. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, interpretacja terminów użytych w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT powinna być przedmiotem interpretacji indywidualnej. Stąd - zdaniem Wnioskodawców - organ wydający interpretację jest uprawniony do dokonania wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT i, tym samym, do dokonania klasyfikacji przedmiotu planowanej Transakcji (tj. oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja będzie dotyczyła zbycia przedsiębiorstwa, ZCP, czy też indywidualnych aktywów niestanowiących przedsiębiorstwa ani ZCP). Uprawnienie organów do dokonania takiej klasyfikacji znajduje potwierdzenie w licznych wyrokach sądów administracyjnych - m.in. w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego („NSA”) z dnia 4 listopada 2010 r. (sygn. akt II FSK 1019/09), w wyroku NSA z dnia 6 stycznia 2010 r. (sygn. akt I FSK 1216/09), w wyroku NSA z dnia 9 października 2008 r. (sygn. akt I FSK 1239/07), w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego („WSA”) w Krakowie z dnia 9 grudnia 2011 r. (sygn. akt I SA/Kr 1691/11), w wyroku WSA w Bydgoszczy z dnia 26 maja 2009 r. (sygn. akt I SA/Bd 197/09) oraz w wyroku WSA w Gliwicach z dnia 10 lutego 2009 r. (sygn. akt I SA/Gl 1044/08).

Klasyfikacja przedmiotu Transakcji

Zdaniem Wnioskodawców, Transakcja nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT (tj. jako sprzedaż przedsiębiorstwa lub ZCP), za czym przemawiają przytoczone poniżej argumenty oparte na wykładni Ustawy o VAT, orzecznictwie polskich sądów administracyjnych oraz Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej („TSUE”), a także wydanych przez Ministerstwo Finansów Objaśnieniach Podatkowych z dnia 11 grudnia 2018 r. – „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” („Objaśnienia MF”).

(i) Kryteria ustawowe

Przepisy Ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa” dla celów tej ustawy. Ze względu na powyższe - oraz uwzględniając fakt, iż definicja „przedsiębiorstwa” nie została uregulowana w innych ustawach podatkowych - w doktrynie prawa podatkowego jest powszechnie akceptowane, iż dla celów VAT pojęcie przedsiębiorstwa można interpretować pomocniczo zgodnie z definicją z art. 55¹ Kodeksu cywilnego (co wskazano m.in. również w Objaśnieniach MF).

W myśl regulacji zawartej w tym artykule, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

- oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwę przedsiębiorstwa);

- własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów; oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

- prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

- wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

- koncesje, licencje i zezwolenia;

- patenty i inne prawa własności przemysłowej;

- majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

- tajemnice przedsiębiorstwa;

- księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Z kolei - w myśl regulacji art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT - przez ZCP rozumieć należy organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

(ii) Przedmiot Transakcji jako zbiór składników niestanowiących przedsiębiorstwa Biorąc pod uwagę okoliczności sprawy, nie można uznać, że sprzedaż Kompleksu biurowo-usługowego stanowić będzie zbycie przedsiębiorstwa Sprzedającego. Niewątpliwie przedmiot planowanej Transakcji nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa. W szczególności, Transakcji nie będzie towarzyszył transfer innych niż wymienione w opisie zdarzenia przyszłego kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego, obejmujących:

- firmę (nazwę przedsiębiorstwa) Sprzedającego;

- aktywów, należności, umów, dokumentów lub praw i obowiązków związanych z działalnością gospodarczą Sprzedającego innych niż wskazane powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji;

- praw i obowiązków Sprzedającego wynikających z umów rachunków bankowych zawartych przez Sprzedającego i bank(i), a także środków pieniężnych zdeponowanych na tych rachunkach;

- środków pieniężnych otrzymanych przez Sprzedającego w związku z wynajmem powierzchni wchodzącej w skład Kompleksu biurowo-usługowego (czynsze zapłacone przez najemców na rzecz Sprzedającego przed Transakcją);

- praw i obowiązków z umów pożyczkowych/kredytowych służących finansowaniu działalności Sprzedającego;

W związku z Transakcją nie dojdzie również do przeniesienia na Nabywcę (w szczególności) praw i obowiązków z Umowy o Zarządzanie Kompleksem, Umowy o Zarządzanie Aktywami oraz - co do zasady - z Umów na Dostawę Mediów i Umów Serwisowych (zawartych bezpośrednio przez Sprzedającego).

W takiej sytuacji, w zależności od okoliczności i czynników biznesowych, Nabywca będzie zobowiązany we własnym zakresie zapewnić sobie dostawę odpowiednich usług istotnych dla prowadzenia działalności, jak również dostawę mediów do Kompleksu biurowo-usługowego. W stosunku do usługi zarządzania Kompleksem biurowo-usługowym, Nabywca będzie zmuszony do podjęcia dodatkowych działań faktycznych oraz prawnych polegających na zawarciu nowej umowy/-ów o zarządzanie, w tym szczególności odpowiednie wynegocjowanie jej warunków.

Stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym zbywane składniki majątkowe nie stanowią przedsiębiorstwa jest poparte interpretacją przepisów prawa dokonaną przez Ministra Finansów w odpowiedzi na interpelację poselską (która była niejednokrotnie przytaczana przez organy podatkowe) [Odpowiedź Ministra Finansów na zapytanie poselskie nr 1778 z dnia 13.06.2003 r. Odpowiedź udzielona przez Ministra Finansów dotyczy treści art. 4a pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych – jednakże w przekonaniu Wnioskodawców konkluzja zawarta w tej odpowiedzi może mieć również zastosowanie w rozpatrywanym przypadku.]

Z odpowiedzi Ministra Finansów na interpelację poselską można wywnioskować, iż za sprzedaż przedsiębiorstwa nie można uznać sprzedaży samego budynku, nawet jeśli jest on przeznaczony na wynajem. Przedsiębiorstwem, bowiem, może być budynek wraz ze wszystkimi wierzytelnościami i zobowiązaniami, zawartymi umowami najmu, zarządzania, dostawy mediów i innymi umowami związanymi z tym budynkiem i działalnością polegającą na wynajmie.

Od czasu nowelizacji Kodeksu cywilnego z 2003 r. zobowiązania nie stanowią już części składowych przedsiębiorstwa w myśl art. 55¹ Kodeksu cywilnego (zobowiązania zostały natomiast wymienione jako składnik zbywanego ZCP zgodnie z definicją z art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT). Jednakże zobowiązania obok prawa własności składników majątku czy należności stanowią jeden z najważniejszych elementów wchodzących w skład przedsiębiorstwa i są z nim nierozerwalnie związane. W związku z nabyciem przedsiębiorstwa nabywca jest wciąż solidarnie odpowiedzialny ze sprzedającym za jego zobowiązania związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa, chyba że w chwili nabycia nie wiedział o tych zobowiązaniach mimo zachowania należytej staranności - art. 55⁴ Kodeksu cywilnego.

Tymczasem - jak zaznaczono w opisie zdarzenia przyszłego - w analizowanym przypadku przedmiotowej Transakcji nie będzie zasadniczo towarzyszył transfer należności ani zobowiązań Sprzedającego (z zastrzeżeniem wyjątków opisanych w niniejszym wniosku). A zatem, po dacie planowanej Transakcji istniejące należności i zobowiązania Sprzedającego pozostaną - co do zasady - po stronie Sprzedającego.

Kolejnego argumentu przemawiającego za tym, iż przedmiotem analizowanej Transakcji nie jest przedsiębiorstwo Sprzedającego, dostarczają orzeczenia sądów, w których wyrażono tezę, iż zbycie przez podatnika tylko części jego aktywów z definicji nie może być zakwalifikowane jako zbycie przedsiębiorstwa, choćby nawet przedmiotem zbycia była zdecydowana większość składników majątkowych funkcjonującego przedsiębiorstwa. Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi bowiem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym.

Tymczasem, Transakcji sprzedaży Kompleksu biurowo-usługowego na rzecz Nabywcy nie będzie zasadniczo towarzyszył transfer innych aktywów Sprzedającego. Mianowicie, w ramach przedmiotowej Transakcji Nabywca nabędzie jedynie wybrane aktywa w postaci obiektów budowlanych, wraz ze składnikami ściśle związanymi z nimi - tj. w szczególności: majątkowymi prawami autorskimi do dokumentacji, instrumentami zabezpieczenia ustanowionymi przez najemców czy dokumentacją techniczną oraz wybraną dokumentacją prawną i księgową (opisaną w punkcie (v.) opisu zdarzenia przyszłego).

Na uwagę zasługuje również zawarta w ustawowej definicji przedsiębiorstwa i niejednokrotnie podkreślana w orzecznictwie sądów kwestia, iż przedsiębiorstwo nie jest tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem. Zdaniem Wnioskodawców składniki majątkowe będące przedmiotem planowanej Transakcji nie stanowią zorganizowanego zespołu, jako że m.in. prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych czy też chociażby umów w zakresie finansowania działalności Sprzedającego itp. nie zostaną przejęte przez Nabywcę. Ponadto, jak wskazano powyżej, planowane jest również rozwiązanie Umowy o Zarządzanie Kompleksem biurowo-usługowym, Umowy o Zarządzanie Aktywami oraz - co do zasady - Umów na Dostawę Mediów i Umów Serwisowych (zawartych bezpośrednio przez Sprzedającego). Brak przeniesienia tych umów - przy jednoczesnym braku (przeniesienia) pracowników - uniemożliwia prowadzenie działalności gospodarczej, bez uprzedniego zawarcia nowych umów albo zatrudnienia pracowników.

Zgodnie z praktyką sądów przesłanką konieczną do uznania, że przedmiotem konkretnej transakcji jest przedsiębiorstwo w rozumieniu ustaw podatkowych, jest również możność prowadzenia przez podmiot nabywający zespół składników materialnych i niematerialnych działalności gospodarczej w takim samym zakresie, w jakim działalność ta prowadzona była przez zbywcę przenoszonego zespołu składników. W tym kontekście Wnioskodawcy wskazują, że - jak zostanie szerzej wykazane poniżej - przedmiot Transakcji „sam w sobie” (tj. bez uzupełnienia go o dodatkowe elementy/podjęcia przez Nabywcę dodatkowych działań faktycznych i prawnych) nie będzie wystarczający do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu powierzchni magazynowo-biurowych.

Z powyższych względów, zdaniem Wnioskodawców, nie ma podstaw, aby Transakcję sprzedaży Kompleksu biurowo-usługowego zaklasyfikować jako zbycie przedsiębiorstwa Zbywcy.

(iii) Przedmiot Transakcji jako zbiór składników niestanowiących ZCP

Kryteria ZCP

Działalność polegająca na wynajmie powierzchni wchodzących w skład Kompleksu biurowo-usługowego nie stanowi także ZCP wyodrębnionej w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez Zbywcę. Na gruncie Ustawy o VAT mamy do czynienia z ZCP jeśli spełnione są łącznie następujące warunki:

- istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań), który byłby wyodrębniony funkcjonalnie i zdolny do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo - tzn. aby w spółce istniał zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązania), który byłby przeznaczony do realizacji określonych zadań gospodarczych i mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze;

- wyodrębnienie organizacyjne i finansowe - tzn. wspomniany zespół jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

Istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, który jest wyodrębniony funkcjonalnie i zdolny do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo

Aby można było mówić o wyodrębnieniu funkcjonalnym przenoszonych składników, musiałyby one pozostawać między sobą we wzajemnych interakcjach w taki sposób, że należałoby je traktować jako zorganizowany, autonomiczny zespół wyodrębniony w przedsiębiorstwie Sprzedającego. Tymczasem, jak zostało już wskazane, w analizowanym przypadku składniki będące przedmiotem Transakcji nie stanowią takiego autonomicznego, zorganizowanego zespołu m.in. z uwagi na fakt, iż m.in. prawa i obowiązki wynikające z istotnych umów związanych z działalnością gospodarczą Sprzedającego (w tym z umów dotyczących finansowania przedmiotu Transakcji czy też z Umowy o Zarządzanie Kompleksem biurowo-usługowym oraz Umowy o Zarządzanie Aktywami) nie zostaną przejęte przez Nabywcę.

Przenoszony Kompleks biurowo-usługowy nie będzie również posiadał zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo zdolne do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. Jako kryterium zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo w praktyce wskazuje się bowiem możliwość samodzielnego działania na rynku jako odrębny podmiot prowadzący zadania gospodarcze realizowane w obecnym przedsiębiorstwie. Tymczasem, gdyby teoretycznie przedmiot Transakcji przenieść do jakiejkolwiek „pustej” spółki (tj. nieposiadającej odpowiedniego zaplecza i środków), to niemożliwym byłoby prowadzenie przez tę spółkę działalności gospodarczej wyłącznie w oparciu o przedmiot Transakcji, bez konieczności podejmowania działań faktycznych i prawnych mających na celu uzupełnienie go o dodatkowe istotne (znaczące) elementy i/lub zapewnienie realizacji dodatkowych funkcji. Innymi słowy, przedmiot Transakcji (bez elementów przedsiębiorstwa Sprzedającego niewchodzących w skład Transakcji), nie umożliwiłby samodzielnego i trwałego prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu powierzchni usługowo-biurowych (w szczególności ze względu na brak istotnych umów). Z uwagi bowiem na fakt, iż na rzecz Nabywcy nie zostaną zasadniczo przeniesione prawa i obowiązki z szeregu fundamentalnych umów, brak jest podstaw do uznania, że przenoszony zespół praw i składników majątkowych będzie wystarczający do funkcjonowania Kompleksu biurowo-usługowego w dotychczasowym kształcie. Aby zagwarantować niezakłóconą kontynuację jego działalności po dniu Transakcji Nabywca będzie musiał zaangażować własne zasoby oraz zapewnić - już we własnym zakresie:

- zarządzanie Kompleksem biurowo-usługowym oraz zarządzanie aktywami Nabywcy;

- dostawę mediów i usług do Kompleksu biurowo-usługowego, takich jak m.in. utrzymanie czystości, ochrona, utrzymanie zieleni;

- obsługę prawną/podatkową/księgową dotyczącą aspektów związanych z funkcjonowaniem Kompleksu biurowo-usługowego i jego wynajmem.

Jeśli Nabywca nie zapewni - już we własnym zakresie, po dokonaniu Transakcji - zarządzania i obsługi nieruchomości przez wyspecjalizowanych usługodawców, prawdopodobne będzie wystąpienie zakłóceń działalności np. w postaci braku płynności finansowej w wyniku nieściągalności czynszów lub roszczeń finansowych najemców w związku z naruszeniami przez Nabywcę obowiązków wynikających z umowy najmu. Z tych względów prowadzenie trwałej i stabilnej działalności wyłącznie w oparciu o elementy nabyte w ramach Transakcji nie będzie możliwe.

Nie jest przenoszone również finansowanie (tzn. zobowiązania) kluczowe dla działania każdego przedsięwzięcia. Powyższe potwierdza zatem jednoznacznie, iż przenoszony Kompleks biurowo-usługowy nie będzie posiadał sam w sobie zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo.

Podsumowując, przedmiot Transakcji nie będzie stanowić wyodrębnionego funkcjonalnie zespołu składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań), przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który byłby zdolny funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Wyodrębnienie organizacyjne i finansowe

Przenoszone składniki nie spełniają też kryterium wyodrębnienia organizacyjnego. Zgodnie z dominującą praktyką organów podatkowych, o wyodrębnieniu organizacyjnym zorganizowanej części ze struktur przedsiębiorstwa powinny bowiem świadczyć przykładowo odpowiednie zapisy statutu, regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze (tak np. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 14 września 2011 r., sygn. ITPP2/443-888/11/PS). Kryterium wyodrębnienia organizacyjnego spełnione byłoby również wówczas, gdyby zorganizowana część przedsiębiorstwa miała swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, oddział, wydział itp. (tak np. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 4 września 2012 r., sygn. IPPP1/443-547/12-2/MPe). Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie również w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 13 kwietnia 2016 r. (sygn. ITPP2/4512-115/16/AJ). Tymczasem, jak zostało już wskazane, przenoszone składniki majątkowe i oparta o nie działalność Sprzedającego nie są obecnie wyodrębnione w żaden z powyższych sposobów w przedsiębiorstwie Sprzedającego.

Dodatkowo, przedmiot Transakcji (Kompleks biurowo-usługowy) nie jest również faktycznie wyodrębniony organizacyjnie w przedsiębiorstwie Sprzedającego. Przeciwnie, w celu prowadzenia swojej działalności Sprzedający wykorzystuje zarówno składniki wchodzące w skład przedmiotu Transakcji, jak i takie, które nie będą podlegały przeniesieniu (np. umowy w zakresie finansowania i zarządzania Kompleksem biurowo-usługowym). Za przejaw jakiegokolwiek wydzielenia organizacyjnego nie może być też postrzegane ewentualne istnienie regulaminu zawierającego zasady korzystania z Budynku przez najemcę /użytkowników.

Innymi słowy, przedmiot Transakcji (Kompleks biurowo-usługowy) nie jest obecnie wyodrębniony organizacyjnie w przedsiębiorstwie Sprzedającego w żaden z powyższych sposobów.

Podobnie, Kompleks biurowo-usługowy nie stanowi finansowo wydzielonej części przedsiębiorstwa Sprzedającego. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający nie prowadzi pełnej, osobnej rachunkowości dla obiektów będących przedmiotem Transakcji. Przeciwnie, księgowość prowadzona jest zasadniczo w sposób obejmujący całokształt działalności Sprzedającego (tj. obejmuje zarówno np. rozliczenia przychodów i kosztów związanych z Kompleksem biurowo-usługowym, który będzie przedmiotem Transakcji, jak też przykładowo rozliczenia związane z finansowaniem, które nie będzie przenoszone w ramach Transakcji).

Podsumowując, przedmiot Transakcji nie będzie wyodrębniony u Sprzedającego w aspekcie organizacyjnym ani finansowym.

Kryteria ZCP w świetle orzecznictwa sądów administracyjnych oraz orzecznictwa TSUE

Dla poparcia swojego stanowiska, Wnioskodawcy pragną dodatkowo zwrócić uwagę na poglądy wyrażane przez sądy administracyjne (w tym NSA), które wskazują na właściwe kryteria pozwalające ocenić, czy dany zespół składników stanowi ZCP na gruncie VAT.

W szczególności, w orzecznictwie sądów administracyjnych podkreśla się, iż wyodrębnienie organizacyjne, finansowe i funkcjonalne musi istnieć już w ramach przedsiębiorstwa zbywcy, co oznacza, że nie jest wystarczające, aby zbywane składniki majątkowe utworzyły przedsiębiorstwo dopiero u nabywcy. Wydzielona część majątku już u zbywcy musi posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Przykładowo, w wyroku z 24 listopada 2016 r. (sygn. akt I FSK 1316/15), NSA wskazał jednoznacznie, że dla spełnienia kryterium ZCP kluczowe jest, iż „realizacja określonych zadań gospodarczych możliwa jest z wykorzystaniem tego określonego zespołu składników majątkowych, nie zaś dopiero w połączeniu z innymi składnikami majątkowymi, czy też dopiero w połączeniu z przedsiębiorstwem nabywcy”.

Tylko zatem okoliczność, iż dany konglomerat składników zdolny jest do samodzielnej działalności bez konieczności uzupełnienia go o dodatkowe elementy (po nabyciu i włączeniu do przedsiębiorstwa nabywcy) uprawniać może do uznania go za ZCP. Jak zaakcentował bowiem NSA, „nie chodzi tu o zespół składników majątkowych, które po włączeniu do majątku nabywcy i podjęciu określonych działań (np. zawarciu umów najmu, zatrudnieniu lub wydzieleniu grupy pracowników do obsługi tej działalności) będą mogły funkcjonować jako niezależny zakład (dział, wydział itp.), a przekazanie takiego zespołu składników majątkowych, który jest zdolny do samodzielnego funkcjonowania w takim charakterze”.

Równocześnie, w przedmiotowym wyroku NSA wywiódł też obszernie, iż okoliczność kontynuacji działalności przez nabywcę ma znaczenie dopiero w momencie ustalenia, że zbywany zespół składników majątkowych spełnia warunki definicji ZCP. Natomiast sam fakt, że nieruchomości mogą stanowić przedmiot najmu, tak u zbywcy, jak i następnie u nabywcy, nie czyni automatycznie z tych nieruchomości ZCP.

Jak wskazał Sąd, zabudowane nieruchomości nie tworzą bowiem same w sobie całości zdolnej do prowadzenia działalności gospodarczej (nawet jeżeli efektywnie wykorzystywane są do celów wynajmu). Warunek stosownego wyodrębnienia i zdolności do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej spełniony mógłby być potencjalnie dopiero wówczas, gdyby powyższa działalność w zakresie najmu prowadzona była poprzez wydzielony w strukturze organizacyjnej zbywcy zakład, obejmujący nie tylko przypisane do tej działalności nieruchomości, ale też obsługę (pracowników), finansowanie, umowy itp. Innymi słowy, za element rozróżniający sprzedaż zespołu składników majątkowych od sprzedaży przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części NSA uznaje więc okoliczność, czy przedmiotem transakcji, oprócz samej nieruchomości oraz umów najmu jest także struktura składająca się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości (a także, czy struktura ta jest wyodrębniona organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie w ramach przedsiębiorstwa dokonującego dostawy).

Zarazem też - zdaniem Sądu - sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości nie mogłaby już być uznana sama w sobie za sprzedaż ZCP. Bez całej wskazanej powyżej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości, wciąż byłaby to bowiem jedynie sprzedaż nieruchomości jako pojedynczych składników majątkowych. Okoliczność, że w ramach swojej działalności nabywca także wykorzystuje te nieruchomości do działalności w zakresie wynajmu nieruchomości nie może natomiast sama w sobie oznaczać, że nieruchomości te w momencie ich sprzedaży stanowiły ZCP. Konieczne jest bowiem, aby zbywane składniki majątkowe stanowiły zorganizowaną część przedsiębiorstwa już u samego zbywcy, o czym nie może przesądzać sam fakt wykorzystywania przez niego nieruchomości w działalności gospodarczej (bez wykazania ich organizacyjnego i finansowego wyodrębnienia w ramach prowadzonego przedsiębiorstwa).

Odnosząc powyższe tezy wyroku NSA do sprawy będącej przedmiotem niniejszego wniosku, podkreślić zatem należy, iż nabywany zespół składników nie będzie zdolny do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo, prowadzące samodzielnie działalność gospodarczą w zakresie wynajmu nieruchomości, w składzie takim, w jakim będzie przenoszony do Nabywcy. Zdolności takiej nabierze on dopiero po uzupełnieniu go przez Nabywcę o inne istotne składniki obejmujące, w szczególności, umowę o zarządzanie Kompleksem biurowo-usługowym czy umowę o zarządzanie aktywami, umowy na dostawę usług/mediów czy też chociażby umowy rachunków bankowych, za pośrednictwem których dokonywane będą rozliczenia z najemcami. Jak już wskazano, zawarcie powyższych umów będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Kompleksu biurowo-usługowego zgodnie z jego przeznaczeniem.

Tytułem uzupełnienia, w podobnym tonie NSA wypowiedział się również w wyroku z dnia 1 lutego 2017 r. (sygn. I FSK 999/15), w którym zauważył on, iż „samo zawarcie następczo umów umożliwiających prowadzenie nawet tożsamej co do charakteru działalności nie przesądza o jej kontynuacji w oparciu o zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Takie ustalenie pomijałoby bowiem wskazany wyżej warunek funkcjonalności zorganizowanej części przedsiębiorstwa już w momencie nabycia składników majątkowych”.

Zbliżone stanowisko zostało wyrażone w orzecznictwie sądów administracyjnych z 2018 r. Jak wskazuje NSA w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. akt I FSK 1127/17: „Na skarżącą poza własnością i współwłasnością nieruchomości lokalowych przeszły wyłącznie prawa ściśle związane z nabytymi nieruchomościami pozwalające na ich użytkowanie (urządzenia, instalacje, przynależności i wyposażenie) oraz skarżąca stała się z mocy prawa stroną umów najmu zawartych przez zbywcę. (…) Naczelny Sąd Administracyjny podziela stanowisko Sądu pierwszej instancji, który w stanie faktycznym rozpatrywanej sprawy przyjął, że nabywając sporne nieruchomości, skarżąca nie przejęła zorganizowanej u zbywcy części przedsiębiorstwa”.

Podobne stanowisko zaprezentował WSA w Warszawie w wyroku z dnia 6 września 2018 r., sygn. akt III SA/Wa 3209/17: „W zakresie umów najmu dotyczących nieruchomości organ stwierdził, iż najem wykonywany był na podstawie umów zawartych przez te podmioty z poprzednim właścicielem. Niezasadnie jednakże wyprowadzono z powyższego wnioski w zakresie uznania nieruchomości za zorganizowaną część przedsiębiorstwa na tej tylko podstawie, że spółka wstąpiła z mocy prawa w stosunki najmu łączące zbywcę z najemcami i te stosunku najmu były kontynuowane na dotychczasowych zasadach przez określony czas po zawarciu umowy. Wstąpienie przez nabywcę przedmiotu najmu w prawa i obowiązki wynikające z umów najmu następuje z mocy samego prawa, zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, a więc jest niezależne od woli stron transakcji, a tym samym nie może przesądzać o kwalifikacji zespołu składników jako zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Przyjęcie rozumowania organu prowadziłoby bowiem do wniosku, zgodnie z którym wszelkie zbycie dóbr, które pociąga za sobą z mocy prawa wstąpienie nabywcy w stosunki zobowiązaniowe ściśle związane z danym dobrem, jest wystarczające dla uznania, iż mamy do czynienia nie ze zbyciem towaru, ale ze zbyciem zorganizowanej struktury praw i obowiązków stanowiących przedsiębiorstwo”.

Także WSA we Wrocławiu w wyroku z dnia 9 lutego 2017 r. (sygn. I SA/Wr 972/16) orzekł, że „sprzedaż wyodrębnionych z takiego [tj. prowadzącego działalność w zakresie wynajmu lokali użytkowych - wyjaśnienie Wnioskodawców] zakładu niektórych lub wszystkich nieruchomości, bez struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości, nie może być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Ustalenie, że w ramach swojej działalności nabywca nieruchomości uprzednio wynajmowanych, także wykorzystuje te nieruchomości do działalności w zakresie wynajmu nieruchomości, nie jest wystarczająca do przyjęcia, że nieruchomości te w momencie ich sprzedaży stanowiły zorganizowaną część przedsiębiorstwa i że doszło do zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa”.

W dalszej części uzasadnienia WSA we Wrocławiu stwierdził, że „fakt wykorzystywania nieruchomości w działalności gospodarczej - bez wykazania ich organizacyjnego i finansowego wyodrębnienia w ramach prowadzonego przedsiębiorstwa - nie daje podstaw do przyjęcia, że nieruchomości te samodzielnie tworzyły zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 i art. 2 pkt 27e u.p.t.u”.

WSA we Wrocławiu odniósł się też do rozumienia przepisów wspólnotowych dotyczących sprzedaży przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części (art. 19 dyrektywy 2006/112/WE z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.U.UE.L.2006.347.1)) oraz wydanych w tym zakresie orzeczeń TSUE, stwierdzając, że w ich świetle „Stwierdzenie, że nastąpiło przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części wymaga by całość przekazanych składników pozwalała na prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej. Kwestię czy całość ta musi obejmować określone dobra, zarówno ruchome jak i nieruchome należy rozpatrywać z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności”.

Dalej WSA, odwołując się do orzeczenia NSA z dnia 26 listopada 2016 r (sygn. akt I FSK 1316/15) stwierdził, że „podobne stanowisko wyrażają sądy administracyjne wskazując, że wyodrębnienie organizacyjne, finansowe i funkcjonalne rozumiane jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych składają się zdolność majątku lub jego części do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej, o której mowa w orzecznictwie TSUE. Istotnym elementem decydującym o wyłączeniu transakcji z zakresu podatku od towarów i usług, jest bowiem traktowanie nabywcy jako następcy prawnego przekazującego majątek, z czego TSUE wywodzi konieczność, aby zbywany majątek lub jego część (przedsiębiorstwo lub jego zorganizowana część na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług) składały się właśnie na całość zdolną do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej”.

Podsumowanie

W świetle powyższego, w ocenie Wnioskodawców przedmiot Transakcji (Kompleks biurowo-usługowy) nie będzie stanowić przedsiębiorstwa ani ZCP. Wynika to z faktu, iż jak opisano powyżej, Nabywca nie przejmie m.in. kluczowych umów zapewniających realizację szeregu istotnych funkcji pozwalających na prowadzenie działalności w zakresie wynajmu, a tym samym sprzedaży Nieruchomości nie będzie można uznać za sprzedaż całej „struktury” służącej realizacji tego celu gospodarczego. Ponadto, w przedsiębiorstwie Sprzedającego, żadna taka „struktura” nie jest wyodrębniona ani w sposób organizacyjny, ani w sposób finansowy.

(iv) Przedmiot Transakcji w świetle Objaśnień MF

Uwagi ogólne

Powyższe stanowisko, zgodnie z którym Kompleks biurowo-usługowy nie stanowi przedsiębiorstwa ani ZCP wpisuje się też w pełni w konkluzje wynikające z Objaśnień MF. W dokumencie tym przedstawiono bowiem okoliczności, w których dana transakcja zbycia nieruchomości komercyjnych powinna być zakwalifikowana jako zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP (przy czym - jak Wnioskodawcy wykażą w dalszej części wniosku - w przedmiotowej sprawie warunki te nie będą spełnione).

Wnioskodawcy pragną również podkreślić, że - jak wskazano w treści Objaśnień MF - mają one służyć „zwiększeniu pewności stosowania prawa u podatników poprzez zmniejszenie ryzyka kwestionowania poprawności rozliczeń w VAT przez organy podatkowe”. Tym samym, Objaśnienia MF powinny - zdaniem Stron - znaleźć zastosowanie przy wydawaniu interpretacji, potwierdzając stanowisko Stron prezentowane w niniejszym wniosku.

Zgodnie z Objaśnieniami MF, „[…] co do zasady - dostawa nieruchomości komercyjnych stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT”, a jedynie „w wyjątkowych okolicznościach dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu, tj. w przypadku spełnienia przesłanek kwalifikacji nieruchomości komercyjnej (będącej przedmiotem dostawy) jako przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa”.

Równocześnie, przy ocenie, czy składniki majątku powinny być uznane za przedsiębiorstwo lub ZCP, Objaśnienia MF nakazują uwzględnić - w szczególności - następujące okoliczności: zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Odnosząc powyższe do obrotu nieruchomościami komercyjnymi, Objaśnienia MF wskazują przy tym, iż typową sytuacją jest dostawa wynajętej nieruchomości. W takim przypadku daną transakcję należy uznać za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, jeżeli na moment transakcji spełnione są łącznie następujące kryteria:

1) przenoszony na nabywcę zespół składników zawiera zespół składników majątku (zaplecze) umożliwiający kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i wystarczający do prowadzenia tej działalności;

2) nabywca - w ramach swojej działalności - ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy szeregu składników majątkowych będących przedmiotem transakcji.

Jak zostało też wskazane, oceny w powyższym zakresie należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP.

W świetle powyższych uwag ogólnych, w dalszej części wniosku Wnioskodawcy przedstawią bliżej, jakimi kryteriami należy - w świetle Objaśnień MF - kierować się przy ocenie spełnienia powyższych warunków oraz odniosą je do okoliczności planowanej Transakcji.

Okoliczności istotne dla ustalenia, czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności.

Jak wskazano w Objaśnieniach MF, dla dokonania oceny spełnienia powyższego kryterium zweryfikować należy, czy przenoszony zespół składników majątkowych zawiera elementy pozwalające na kontynuowanie działalności gospodarczej realizowanej uprzednio przez zbywcę bez konieczności:

- angażowania przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub

- podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

W szczególności, w celu ustalenia, czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić, czy - oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT (takich jak sam grunt, budynki, budowle czy prawa i obowiązki z umów najmu) - na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

a. prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

b. umowy o zarządzanie nieruchomością;

c. umowy zarządzania aktywami;

d. należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Jak wynika przy tym z treści Objaśnień MF, przy ocenie, czy zespół składników majątkowych zawiera składniki pozwalające na kontynuowanie działalności gospodarczej, nie w każdym przypadku konieczne jest przeniesienie wszystkich elementów wchodzących w skład standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych oraz tych wskazanych w lit. a-d powyżej. Jak podkreśla się bowiem w orzecznictwie sądów administracyjnych, wystarczające jest przeniesienie na nabywcę minimum środków pozwalających na kontynuowanie realizowanej uprzednio w tym przedsiębiorstwie działalności gospodarczej.

Z drugiej jednak strony, treść Objaśnień MF wskazuje jednoznacznie, iż za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowanie dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. W szczególności, sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy. W takim przypadku bowiem nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej zbywcy.

Nie w każdym przypadku podjęcie dodatkowych działań automatycznie wskazuje, że przenoszony na nabywcę zespół składników nie umożliwia kontynuacji działalności prowadzonej przez zbywcę. Taka sytuacja może mieć miejsce w kontekście umów na dostarczanie mediów (ciepło, gaz, energia elektryczna, itp.).

Odnosząc powyższe uwagi do okoliczności planowanej Transakcji, podkreślić zatem należy, iż na Nabywcę nie zostanie przeniesiony żaden element wymieniany w cytowanych wyżej pkt. a) - d) Objaśnień MF, w szczególności:

- Zakresem Transakcji nie będzie objęte przeniesienie praw i obowiązków z jakichkolwiek umów pożyczek/kredytów oraz praw i obowiązków związanych z wyemitowanymi obligacjami mających na celu finansowanie działalności Sprzedającego.

- Nabywca nie wstąpi w prawa i obowiązki z Umowy o Zarządzanie Kompleksem zawartej przez Sprzedającego. Umowa ta zostanie rozwiązana w związku z Transakcją, a Nabywca zobowiązany będzie do zawarcia nowej umowy, na odrębnie wynegocjowanych warunkach w tym zakresie.

- Nabywca nie wstąpi w prawa i obowiązki z Umowy o Zarządzanie Aktywami zawartej przez Sprzedającego. Umowa ta zostanie rozwiązana w związku z Transakcją, a Nabywca będzie mógł zawrzeć nową umowę, na odrębnie wynegocjowanych warunkach.

- Zakresem Transakcji nie zostanie objęte przeniesienie na Nabywcę jakichkolwiek należności o charakterze pieniężnym (w tym - w szczególności - należności wobec najemców o zapłatę czynszu czy też opłat serwisowych).

Mając na uwadze powyższe, Wnioskodawcy stoją na stanowisku, że przedmiot planowanej Transakcji nie spełni kryteriów pozwalających uznać - w świetle Objaśnień MF - że przenoszony zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez Sprzedającego.

Okoliczności niewpływające na ocenę, czy zbycie danej nieruchomości komercyjnej stanowi dostawę towaru podlegającą VAT

Tytułem uzupełnienia, Objaśnienia MF wskazują, iż - w przypadku transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych - wystąpienie wskazanych poniżej integralnych elementów takich transakcji nie powinno być uznawane za wpływające na ocenę, czy zbycie danej nieruchomości stanowi dostawę towaru podlegającą VAT, czy też pozostające poza jego zakresem jako zbycie przedsiębiorstwa (lub ZCP). Dla celów ustalenia skutków podatkowych transakcji nie jest zatem istotne, czy doszło do przeniesienia na nabywcę elementów integralnych dla transakcji obejmujących nieruchomości komercyjne, takich jak w szczególności:

- ruchomości stanowiące wyposażenie budynku;

- prawa z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez najemców (np. prawa z gwarancji bankowych, depozytów, deklaracji o dobrowolnym poddaniu się egzekucji);

- prawa z gwarancji należytego wykonania przez wykonawców prac związanych z pracami budowlanymi/remontowymi prowadzonymi w budynku;

- prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych, w tym m.in. umów dotyczących świadczenia usług ochrony obiektu, sprzątania, obsługi nieruchomości (tzw. (…)), itp.;

- prawa autorskie na wskazanych w dotyczących ich umowach polach eksploatacji, w tym prawa autorskie do projektu budynku, prawa autorskie i prawo ochronne na zastrzeżone znaki towarowe;

- prawa z licencji do oprogramowania wykorzystywanego do obsługi nieruchomości;

- prawa do domen internetowych dotyczących nieruchomości;

- dokumentacja techniczna dotycząca budynku, w szczególności książki obiektu;

- projekty budowlane, protokoły z kontroli przeciwpożarowych lub kominiarskich;

- dokumentacja prawna dotycząca budynku - np. kopie umów, decyzji administracyjnych.

Jak bowiem wskazano w Objaśnieniach MF, wskazane powyżej elementy przydatne są do wykorzystywania nieruchomości zgodnie z jej gospodarczym przeznaczeniem niezależnie od zamiaru kontynuacji działalności zbywcy przez nabywcę.

W świetle powyższego należy zatem uznać, iż - choć szereg z powyższych składników zostanie przeniesionych na Nabywcę w ramach Transakcji (m.in. zabezpieczenia ustanowione przez najemcę) - fakt objęcia ich zakresem Transakcji nie powinien w żaden sposób rzutować na klasyfikację przedmiotu Transakcji jako przedsiębiorstwa/ZCP.

Podsumowanie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pyt. nr 1

Tytułem podsumowania, odnosząc powyższe Objaśnienia MF do sytuacji Wnioskodawców, należy stwierdzić, że w odniesieniu do przedmiotu Transakcji nie zostanie spełniony warunek uznania go za przedsiębiorstwo/ZCP, gdyż - jak wskazano powyżej - przedmiot Transakcji sam w sobie (tj. bez uzupełnienia go o dodatkowe elementy/podjęcia przez Nabywcę dodatkowych działań) nie będzie wystarczający do prowadzenia działalności gospodarczej.

Dodatkowo, Wnioskodawcy wskazują, że w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki z Umowy o Zarządzanie Kompleksem, Umowy o Zarządzanie Aktywami czy Umów Serwisowych, a elementy przedmiotu Transakcji inne niż obiekty budowlane (jak np. dokumentacja związana z nimi) nie powinny mieć wpływu na klasyfikację przedmiotu Transakcji.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawców, że przedmiot Transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa ani ZCP, znajduje pełne potwierdzenie w treści Objaśnień MF.

Podsumowując - zdaniem Wnioskodawców - przedmiotowa Transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 pkt 1 oraz art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT i nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

Stanowisko powyższe znajduje również potwierdzenie w praktyce interpretacyjnej polskich organów podatkowych.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców odnośnie pytania 2:

W stosunku do Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w artykule 43 ust. 1 punkt 2, 9 oraz 10a ustawy o VAT. Jednocześnie, planowane nabycie Kompleksu biurowo-usługowego będzie objęte zakresem zwolnienia z opodatkowania VAT przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Niemniej jednak, Strony będą uprawnione do rezygnacji z powyższego zwolnienia oraz wyboru opcji opodatkowania przedmiotowej Transakcji VAT, na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT.

Sprzedaż Kompleksu biurowo-usługowego wraz z innymi składnikami majątkowymi w ramach planowanej Transakcji będzie stanowiła sprzedaż prawa użytkowania wieczystego Gruntu wraz z przeniesieniem własności posadowionych na nim Budynku, Budowli oraz Infrastruktury.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Przeniesienie prawa użytkowania wieczystego Gruntu wchodzącego w skład Kompleksu biurowo-usługowego będzie zatem dzieliło traktowanie VAT właściwe dla dostawy budynku i budowli znajdujących się na Gruncie.

Sprzedaż Kompleksu biurowo-usługowego wraz z innymi składnikami majątkowymi w ramach planowanej Transakcji będzie więc opodatkowana VAT jako dostawa towarów, chyba że zastosowanie znalazłoby jedno ze zwolnień przewidzianych w ustawie o VAT. W przedmiotowym przypadku, sprzedaż Kompleksu budowlano-usługowego w ramach planowanej Transakcji mogłaby potencjalnie podlegać zwolnieniom, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9, pkt 10 lub 10a Ustawy o VAT. W związku z powyższym rozważyć należy, czy zastosowanie znajdzie jedno ze wskazanych zwolnień.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W ocenie Wnioskodawców, zwolnienie przewidziane w powołanym wyżej przepisie nie znajdzie zastosowania do dostawy dokonywanej w ramach Transakcji. Jak bowiem wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Kompleks biurowo-usługowy nie był i do dnia Transakcji nie będzie wykorzystywany przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT. Ponadto, Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego poniesionego w związku z nabyciem nieruchomości i wybudowaniem Budynku oraz Budowli. Tym samym, przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT nie zostały spełnione.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Z kolei - na podstawie art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT - przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W ocenie Wnioskodawców, Grunt (na którym posadowiony jest Kompleks biurowo-usługowy) będący przedmiotem Transakcji nie wypełnia przesłanek zastosowania zwolnienia uregulowanego w art. 43 ust. 1 pkt 9 w zw. z art 2 pkt 33 Ustawy o VAT. Jak bowiem wynika z powołanych wyżej przepisów, tereny będące przedmiotem dostawy muszą spełniać łącznie następujące warunki:

- być niezabudowane; oraz

- nie mogą być przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego albo decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Jak zostało natomiast wskazane w ramach opisu zdarzenia przyszłego, Grunt objęty zakresem Transakcji jest zabudowany budynkami lub budowlami w rozumieniu ustawy Prawo budowlane. Tym samym, nie zostaną spełnione warunki do zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt. 9 Ustawy o VAT.

Równocześnie, zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona z VAT, poza następującymi wyjątkami:

- dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

- pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle natomiast definicji zawartej w art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

- wybudowaniu, lub

- ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W celu ustalenia, czy zastosowanie znajdzie wskazane zwolnienie, należy zatem w pierwszej kolejności ustalić, czy i kiedy względem Budynku oraz Budowli wchodzących w skład Kompleksu biurowo-usługowego nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

W tym kontekście Wnioskodawcy zwracają uwagę, że zgodnie z ugruntowaną praktyką pojęcie pierwszego zasiedlenia interpretowane jest szeroko, jako obejmujące także wykorzystywanie nieruchomości przez dany podmiot na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej (z którym to wykorzystaniem nie wiąże się wydanie nieruchomości w ramach czynności opodatkowanych).

Mając na uwadze powyższe, w ocenie Wnioskodawców uznać należy, że do pierwszego zasiedlenia Budynku i Budowli wchodzących w skład Kompleksu biurowo-usługowego (w tym także tych części Budynku i Budowli, które ze względu na swój charakter nie stanowią samodzielnego przedmiotu najmu, ale służą funkcjonowaniu tegoż Kompleksu jako całości) dojść powinno zasadniczo nie później niż w momencie oddania Budynku i Budowli do używania i rozpoczęcia prowadzenia w nich działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni.

Jak zostało wskazane w ramach opisu zdarzenia przyszłego, Budynek (część (…), (…) i (…)) wraz z Budowlami, zaczęły być użytkowane w latach (…)-(…) (w oparciu o stosowne pozwolenia na użytkowanie). W konsekwencji, od terminów rozpoczęcia użytkowania tych obiektów upłynęło znacząco ponad dwa lata - a terminy te należy utożsamić z pierwszym zasiedleniem przedmiotowych obiektów.

W okresie dwóch lat od planowanego momentu zawarcia Transakcji (Umowy przyrzeczonej) nie doszło również do ulepszeń Budynku i Budowli, które wiązałyby się z wydatkami w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej. Wnioskodawcy podkreślają przy tym, w ślad za opisem zdarzenia przyszłego, że wskazanego progu nie przekroczyła modernizacja części (…) Budynku, która miała miejsce w (…) r. i polegała na dobudowaniu Tarasu. Progu tego też nie przekroczyły inne prace (o pomniejszym znaczeniu i wartości) dokonywane w odniesieniu do Budynku i Budowli wchodzących w skład Kompleksu biurowo-usługowego. Brak jest również planów dokonania takich ulepszeń do momentu zawarcia Transakcji (zawarcia Umowy przyrzeczonej).

W konsekwencji - przy założeniu, że Transakcja zostanie zrealizowana do końca (…) r. (zgodnie z zamysłem Stron) - dostawa Budynku oraz Budowli wybudowanych na Gruncie spełnia warunki zwolnienia z opodatkowania przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, ponieważ na moment Transakcji (zawarcie Umowy przyrzeczonej) upłynie okres 2 lat od pierwszego zasiedlenia.

Należy jednak podkreślić, że wskazane zwolnienie nie ma charakteru obligatoryjnego. Zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia z opodatkowania VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części VAT, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części: (a) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni oraz (b) złożą: (i) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, lub (ii) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części VAT.

Odnosząc to do opisu zdarzenia przyszłego; zarówno Nabywca, jak i Sprzedawca, będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni w momencie sprzedaży Kompleksu biurowo-usługowego. A zatem, zdaniem Wnioskodawców, Strony będą uprawnione na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT do rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania Transakcji VAT - pod warunkiem złożenia zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania dostawy VAT.

Wnioskodawcy pragną też zauważyć, iż do dostawy budynków i budowli w ramach planowanej Transakcji nie będzie miało zastosowania obligatoryjne zwolnienie z VAT określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT. Zgodnie z powołanym wyżej przepisem, zwalnia się od VAT dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, pod warunkiem, że:

- w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

- dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Tymczasem, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający był uprawniony do odliczenia VAT naliczonego w związku z nabyciem (wybudowaniem) Kompleksu biurowo-usługowego.

W konsekwencji, warunek zastosowania zwolnienia, o którym mowa powyżej, nie będzie spełniony, a tym samym zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania w analizowanym przypadku. Stałoby to bowiem w sprzeczności z postanowieniem zawartym w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a) Ustawy o VAT.

Podsumowując – zdaniem Wnioskodawców – w odniesieniu do sprzedaży Kompleksu biurowo-usługowego nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w artykule 43 ust. 1 pkt 2, 9 oraz 10a Ustawy o VAT.

Jednocześnie, planowana sprzedaż Kompleksu biurowo-usługowego będzie objęta zakresem zwolnieniem z opodatkowania VAT przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT. Niemniej jednak, Strony będą uprawnione do rezygnacji z powyższego zwolnienia oraz wyboru opcji opodatkowania przedmiotowej Transakcji VAT, na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców odnośnie pytania 3:

W przypadku gdy:

- w stosunku do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w artykule 43 ust. 1 punkt 2, 9 oraz 10a Ustawy o VAT; oraz

Nabywcy po Transakcji oraz po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT będzie przysługiwało prawo do:

- obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu Kompleksu biurowo-usługowego (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 Ustawy o VAT w związku z art. 88 Ustawy o VAT), względnie

- otrzymania zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87 w związku z art. 88 Ustawy o VAT).

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu, przy założeniu, że pozostałe ograniczenia nie mają zastosowania (w szczególności ograniczenia wynikające z art. 88 Ustawy o VAT, dotyczące m.in. braku prawa odliczenia w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu VAT bądź podlega zwolnieniu z VAT).

Zatem, zdaniem Wnioskodawców, aby rozstrzygnąć o uprawnieniu Nabywcy do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Kompleksu biurowo-usługowego (na zasadach określonych w art. 86 ust. 10, ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 Ustawy o VAT), niezbędne jest ustalenie, czy (i) przedmiot planowanego nabycia (Kompleks biurowo-usługowy) będzie wykorzystywany przez Nabywcę do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT oraz czy (ii) jego nabycie będzie podlegało podatkowi VAT.

W tym kontekście wskazać należy, iż:

- Nabywca będzie na moment planowanej Transakcji (zawarcie Umowy przyrzeczonej) zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT w Polsce i spełniać będzie ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 Ustawy o VAT;

- po nabyciu Kompleksu biurowo-usługowego Nabywca planuje prowadzić działalność w zakresie wynajmu powierzchni komercyjnych tegoż Kompleksu. Taki typ działalności – jako odpłatne świadczenie usług – podlegać będzie zasadniczo opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej. W konsekwencji, nabyty Kompleks biurowo-usługowy będzie wykorzystywany przez Nabywcę, będącego podatnikiem VAT, wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT. W konsekwencji, spełniony będzie warunek obniżenia VAT naliczonego o VAT należny, określony w art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

Jak też wykazano powyżej, przedmiotowa Transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT i jednocześnie nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom Ustawy o VAT, określonym w art. 6 ust. 1 Ustawy o VAT.

Dodatkowo, zdaniem Wnioskodawców, jeśli Strony wybiorą opcję rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania VAT nabycia Budynku oraz Budowli wchodzących w skład Kompleksu biurowo-usługowego, które będą objęte zwolnieniem przedmiotowym uregulowanym w art. 43 ust 1 pkt 10 Ustawy o VAT, Transakcja w całości będzie opodatkowana VAT.

W konsekwencji, okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca.

W świetle powyższego, z uwagi na fakt, że Kompleks biurowo-usługowy będący przedmiotem planowanej Transakcji będzie wykorzystywany przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Kompleksu biurowo-usługowego oraz do otrzymania zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym.

W myśl art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 Ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty VAT należnego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanych towarów i usług lub w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych; jednak nie wcześniej niż w okresie rozliczeniowym, w którym Nabywca otrzyma od Sprzedającego fakturę VAT dokumentującą faktyczne dokonanie przedmiotowej Transakcji. Nadwyżka VAT naliczonego nad VAT należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 Ustawy o VAT.

Na marginesie Wnioskodawcy zauważają, że – począwszy od 1 stycznia 2016 r. – prawo do odliczenia regulowane art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT podlega dodatkowemu ograniczeniu w przypadku nabywania towarów i usług wykorzystywanych zarówno do celów wykonywanej przez podatnika działalności gospodarczej, jak i do celów innych niż działalność gospodarcza, z wyjątkiem celów osobistych, do których ma zastosowanie art. 7 ust. 2 i art. 8 ust. 2 Ustawy o VAT, oraz celów, o których mowa w art. 8 ust. 5 ustawy o VAT. Na podstawie art. 86 ust. 2a Ustawy o VAT, w takim przypadku, gdy przypisanie towarów i usług w całości do działalności gospodarczej podatnika nie będzie możliwe, konieczne będzie stosowanie proporcji pozwalającej określić, jaka część zakupów powinna być alokowana do celów wykonywanej działalności gospodarczej. W przedstawionym zdarzeniu przyszłym, ww. przepis nie będzie miał jednak, zdaniem Wnioskodawców, zastosowania, ponieważ Transakcja dokonywana będzie wyłącznie na cele prowadzonej przez Nabywcę działalności gospodarczej na rynku nieruchomości.

Podsumowując, przy założeniu, że Strony wybiorą opcję opodatkowania dostawy Budynku oraz Budowli (elementów Kompleksu biurowo-usługowego), które będą objęte zwolnieniem uregulowanym w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Nabywca będzie uprawniony:

- do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu (wybudowaniu) Kompleksu biurowo-usługowego (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 Ustawy o VAT w związku z art. 88 Ustawy o VAT), oraz

- do otrzymania zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87 w związku z art. 88 Ustawy o VAT).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2023 r., poz. 1570, ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…) w tym zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Stosownie do art. 6 pkt 1 ustawy:

Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustawy o podatku od towarów i usług należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2023 r., poz. 1610, ze. zm.). Zgodnie z tym przepisem:

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1)oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2)własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3)prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4)wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5)koncesje, licencje i zezwolenia;

6)patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7)majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8)tajemnice przedsiębiorstwa;

9)księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Przy czym, zgodnie z art. 55² Kodeksu cywilnego:

Czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące ze sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych iniematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem dla uznania, że transakcja dotyczy zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest więc to, aby obejmowała ona zespół składników materialnych iniematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, wdoktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Ponadto, wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa.

Aby część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią wnim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Przesłanki takiego wyodrębnienia są spełnione w sytuacji organizacyjnego wyodrębnienia w wewnętrznej strukturze przedsiębiorstwa oraz ewidencjonowania zdarzeń gospodarczych w sposób pozwalający na przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności izobowiązań związanych z tą częścią przedsiębiorstwa.

Jednocześnie zorganizowana część przedsiębiorstwa powinna być gospodarczo samodzielna, zanim dojdzie do transakcji zbycia. Zatem wydzielona jednostka jeszcze przed jej zbyciem powinna uzyskać samodzielność gospodarczą i realizować ją w praktyce. Skutki prawne po stronie zbywcy nie powinny bowiem zależeć od zdarzeń przyszłych i niepewnych (samodzielne realizowanie zadań gospodarczych) powstałych już w innym podmiocie (unabywcy).

Mając na uwadze powyższe, wskazać należy, że nie wystarczy zatem zorganizowanie jakiejkolwiek masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania w razie zaistnienia takiej potrzeby w obrocie gospodarczym. W przeciwnym razie nie można bowiem uznać, że dojdzie do powstania zespołu składników, które mogłyby stanowić zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Podsumowując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy więc do czynienia zzorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1.istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2.zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3.składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4.zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy zaś zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

Przy ocenie, czy składniki majątku powinny być uznane za przedsiębiorstwo, o którym mowa wart. 6 pkt 1 ustawy, czy też ZCP w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy, uwzględnić należy następujące okoliczności:

1)zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji, oraz

2)faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

W kontekście powyższego oceny możliwości kontynuowania dotychczasowej działalności należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji, stąd też w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Dodatkowo, za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy leasingowe, dostawy mediów, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi na rzecz zbywcy. W takim przypadku bowiem nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej zbywcy.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Państwa wątpliwości dotyczą między innymi ustalenia, czy planowana transakcja nie będzie stanowiła dostawy przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że (XX.) Sp. z o.o. - Nabywca zamierza nabyć od (X.) Sp. z o.o. - Sprzedającego:

- inne składniki majątkowe (dalej jako: „Pozostałe składniki majątkowe”) wskazane w punkcie V. opisu zdarzenia przyszłego.

Grunt, Budynek, Budowle, Infrastruktura oraz Pozostałe Składniki Majątkowe - będące przedmiotem przyszłej Transakcji między Stronami, stanowią łącznie zespół biurowo - usługowy pn. „(…)”, dalej zwany jako: „(KB)”.

Kompleks biurowo-usługowy obejmować będzie w szczególności:

- prawo własności znajdującego się na Gruncie Budynku wraz z garażem podziemnym;

- prawo własności znajdujących się na Gruncie Budowli i Infrastruktury, tj.:

-Sieci zewnętrzne WOD-KAN;

-Teren zewnętrzny etap (…) (w szczególności: droga dojazdowa, chodniki, parkingi, ogrodzenie);

-Teren zewnętrzny etap (…) (w szczególności: droga dojazdowa, ogrodzenie, chodniki);

-Teren zewnętrzny etap (…) oraz (…) (w szczególności: chodnik);

-Mur oporowy + ogrodzenie.

Strony planują zawarcie Transakcji w następujących fazach:

W dniach zawarcia Umowy przedwstępnej oraz Umowy przyrzeczonej Wnioskodawcy będą zarejestrowani w Polsce jako podatnicy VAT czynni.

Dodatkowo Sprzedający wskazuje - w odniesieniu do posiadanego Kompleksu biurowo usługowego - co następuje:

Nie można wykluczyć, iż po dokonaniu sprzedaży Kompleksu biurowo-usługowego, Sprzedający zostanie poddany likwidacji.

- prawa i obowiązki z umów najmu dotyczących Kompleksu biurowo-usługowego, które przejdą na Nabywcę z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego;

- prawa i obowiązki wynikające z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców wynikających z umów najmu zawartych z zewnętrznymi podmiotami (w tym np. w formie gwarancji bankowych czy depozytów - w zakresie, w jakim takie instrumenty będą istniały w odniesieniu do Kompleksu biurowo-usługowego i będą zbywalne na dzień Transakcji);

- prawa z gwarancji udzielonych przez wykonawców prac budowlanych oraz zabezpieczeń udzielonych przez tych wykonawców w zakresie usunięcia defektów konstrukcyjnych wad Budynku (w zakresie, w jakim takie instrumenty będą istniały i będą zbywalne na dzień Transakcji);

- autorskie prawa majątkowe do dokumentacji projektowej dotyczącej Kompleksu biurowo-usługowego na uzgodnionych polach eksploatacji, jak również (i) prawo do zezwalania innym na wykonywanie zależnych praw autorskich do opracowań dokumentacji projektowej, (ii) prawo do wykonywania autorskich praw osobistych do dokumentacji projektowej i udzielania dalszych upoważnień do powyższego oraz (iii) prawo własności nośników, na których zapisana jest dokumentacja projektowa (w zakresie, w jakim takie instrumenty będą istniały i będą zbywalne na dzień Transakcji);

- znajdująca się w posiadaniu Sprzedającego dokumentacja techniczna związana z funkcjonowaniem Kompleksu biurowo-usługowego, zawierająca m.in. pozwolenia na budowę, pozwolenia na użytkowanie, księgi obiektów budowlanych itp.;

- znajdująca się w posiadaniu Sprzedającego dokumentacja prawna dotycząca Kompleksu biurowo-usługowego, w tym m.in.: umowy najmu, dokumenty dotyczące zabezpieczeń dostarczonych przez najemców, kopie korespondencji z najemcami, umowy z architektami i generalnym wykonawcą itp.;

- znajdująca się w posiadaniu Sprzedającego wybrana dokumentacja księgowa związana ściśle z Kompleksem biurowo-usługowym (w szczególności, dokumentacja dotycząca kosztów utrzymania Kompleksu biurowo-usługowego i rozliczenia opłat eksploatacyjnych płatnych przez najemców na podstawie umów najmu - wymagana dla dalszego prowadzenia działalności związanej z Kompleksem biurowo-usługowym);

- znajdujące się w posiadaniu Sprzedającego prawo ochronne znaku towarowego słowno-graficznego dotyczącego Kompleksu biurowo-usługowego,

- znajdujące się w posiadaniu Sprzedającego prawa do strony internetowej Kompleksu biurowo usługowego – piastowoficecenter.pl;

- znajdujące się w posiadaniu Sprzedającego prawa do oprogramowania (BMS, (…), (…), (…));

- znajdujące się w posiadaniu Sprzedającego rzeczy ruchome niezbędne do funkcjonowania Kompleksu biurowo-usługowego.

Sprzedający wskazuje także, że w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę w szczególności następujących elementów:

- aktywów, należności, umów, dokumentów ani praw i obowiązków związanych z działalnością gospodarczą Sprzedającego innych niż wskazane powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji (tj. w zakresach niezwiązanych z Kompleksem biurowo-usługowym);

- ksiąg rachunkowych Sprzedającego;

- praw wynikających z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności z tytułu czynszów i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców, przysługujących Sprzedającemu w chwili dokonania Transakcji, zafakturowanych przez Sprzedającego na najemców przed datą Transakcji (w zakresie, w jakim takie wierzytelności będą istniały na dzień Transakcji) - przy czym, nie można wykluczyć, że Nabywca oraz Sprzedający dokonają wzajemnego rozliczenia z tego tytułu w ramach Transakcji;

- praw i obowiązków Sprzedającego wynikających z umów rachunków bankowych zawartych przez Sprzedającego i bank(i), a także środków pieniężnych zdeponowanych na tych rachunkach;

- środków pieniężnych otrzymanych przez Sprzedającego w związku z posiadaniem Kompleksu biurowo-usługowego (np. czynsze zapłacone przez najemców na rzecz Sprzedającego przed Transakcją) - przy czym, nie można wykluczyć, że Nabywca oraz Sprzedający dokonają wzajemnego rozliczenia z tego tytułu w ramach Transakcji;

- praw i obowiązków wynikających z Umów o Zarządzanie Kompleksem zawartych przez Sprzedającego;

- praw i obowiązków wynikających z Umowy o Zarządzanie Aktywami zawartych przez Sprzedającego;

- praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych zawartych przez Sprzedającego;

- praw i obowiązków z Umów Serwisowych oraz Umów na Dostawę Mediów zawartych przez Sprzedającego;

- praw i obowiązków z umowy pożyczki zawartej przez Sprzedającego;

- praw i obowiązków wynikających z umów dotyczących obsługi prawnej, podatkowej czy księgowej Sprzedającego.

W celu wykorzystywania Kompleksu biurowo-usługowego do prowadzenia własnej działalności gospodarczej, Nabywca - w oparciu o własne zasoby lub na podstawie umów, które zostaną zawarte z podmiotami zewnętrznymi - zapewni w szczególności: (1) zarządzanie Kompleksem biurowo-usługowym, (2) zarządzanie aktywami Nabywcy, (3) dostawę mediów niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Kompleksu biurowo-usługowego, (4) zabezpieczenie obsługi m.in. kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących obsługi Kompleksu biurowo-usługowego; (5) ubezpieczenie Kompleksu biurowo-usługowego.

Jak wynika z opisu sprawy w odniesieniu do powyższej transakcji nie można mówić o zdolności przenoszonego majątku do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. W szczególności, sprzedaży nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników wchodzących w skład definicji i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa.

Przedmiotem nabycia będzie Nieruchomość, wraz prawami i obowiązkami z umów najmu, w tym udzielonych w związku z tymi umowami najmu zabezpieczeń, oraz Ruchomości zaś pozostałe składniki materialne i niematerialne związane z przedsiębiorstwem prowadzonym przez Sprzedającego pozostaną przy Sprzedającym (w tym umowy dotyczące bieżącej obsługi Sprzedającego, wierzytelności, zobowiązania, środki pieniężne na rachunkach bankowych lub w kasie, księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej Sprzedającego).

W konsekwencji, należy stwierdzić, że transakcja nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy.

Ponadto, jak już wskazano, aby część mienia przedsiębiorstwa, będąca przedmiotem sprzedaży, mogła być uznana za zorganizowaną część przedsiębiorstwa kryteria wydzielenia organizacyjnego, finansowego i funkcjonalnego muszą zachodzić na tych trzech płaszczyznach łącznie, a brak zaistnienia któregokolwiek z nich wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Planowana transakcja sprzedaży nie będzie również stanowić zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy.

Aby część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – odznaczać się odrębnością organizacyjną, finansową i funkcjonalną a także posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Kontynuowanie działalności gospodarczej z wykorzystanej nabytej zorganizowanej części przedsiębiorstwa należy rozumieć, jako sytuację, w której nabywca w związku z dokonanym nabyciem nadal prowadzi przedsiębiorstwo. Przy czym nie chodzi tu oprowadzenie jakiejkolwiek działalności z wykorzystaniem składników nabytego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, a o prowadzenie nabytego przedsiębiorstwa.

Powyższe oznacza, że w kwestii zastosowania regulacji zawartej w art. 6pkt 1 ustawy trzeba mieć na uwadze, że sformułowanie zawarte w przepisie, zgodnie z którym przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, należy rozumieć w sposób funkcjonalny, a nie tylko werbalny, tzn. analizując, czy dany zespół aktywów, który jest przedmiotem zbycia, pozwala na prowadzenie i służy w sposób trwały prowadzeniu samodzielnej działalności gospodarczej nabywcy, realizowanej uprzednio w przedsiębiorstwie zbywcy.

W rozpatrywanej sprawie Sprzedawca nie dokonał wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości jako odrębnego przedsiębiorstwa, ani organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa w ramach prowadzonej przez niego działalności. W szczególności, Nieruchomość (Kompleks biurowo-usługowy) nie jest i nie będzie u Sprzedającego formalnie wyodrębniona jako dział, wydział czy też oddział. Sprzedający nie posiada i nie będzie również posiadać wewnętrznych regulaminów (zarządzeń) lub dokumentów o podobnym charakterze, które wskazywałyby na takie wyodrębnienie Sprzedający nie prowadzi i nie będzie prowadzić odrębnej księgowości/ksiąg rachunkowych dla Kompleksu biurowo-usługowego. Księgowość prowadzona jest zasadniczo w sposób obejmujący całokształt działalności Sprzedającego. W ramach transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności i zobowiązań Sprzedającego, w ramach transakcji nie dojdzie do przeniesienia na nabywcę praw i obowiązków wynikających z umowy pożyczki, praw i obowiązków związanych z finansowaniem działalności Sprzedającego.

Wprawdzie z wniosku wynika, że Nabywca będzie kontynuował działalność Sprzedającego, lecz aby tego dokonać będzie musiał zaangażować własne środki, w tym w szczególności będzie musiał zawrzeć szereg umów, które umożliwią wykorzystywanie nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem, w tym w szczególności umów o zarządzanie kompleksem oraz umów o zarządzanie aktywami. Planowane bowiem jest, że Umowy o Zarządzanie Kompleksem zostaną rozwiązane (lub wygasną automatycznie zgodnie z ich postanowieniami) w związku z Transakcją, co do zasady - przed jej dokonaniem, a Nabywca zawrze nową umowę lub nowe umowy w tym zakresie - przy czym, nie można wykluczyć, że Nabywca zawrze umowę o zarządzanie nieruchomością z tym samym podmiotem, który był stroną takiej umowy ze Sprzedającym, na warunkach odrębnie wynegocjowanych przez Nabywcę, a Umowa o Zarządzanie Aktywami zostanie wypowiedziana lub rozwiązana na dzień Transakcji lub około tej daty. Nabywca we własnym zakresie będzie mógł zawrzeć umowę o zarządzanie jego aktywami, na odrębnie wynegocjowanych warunkach - przy czym, nie można wykluczyć, że Nabywca zawrze umowę o zarządzanie aktywami z tym samym podmiotem, który był stroną takiej umowy ze Sprzedającym.

Oznacza to że przedmiot Transakcji nie będzie umożliwiał dalszego samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej, realizacji typowych dla niego zadań gospodarczych wyłącznie w oparciu o składniki będące przedmiotem Transakcji.

Mając na uwadze zakres transakcji należy podkreślić, że przedmiot sprzedaży będzie ograniczał się do elementów typowych dla transakcji „nieruchomościowych”. W szczególności ogół elementów składających się na przedmiot zbycia na rzecz Nabywcy nie będzie umożliwiał mu kontynuacji działalności gospodarczej prowadzonej przez Sprzedawcę, bez podjęcia przez Nabywcę dodatkowych działań.

W konsekwencji, skoro w rozpatrywanej sprawie nie zostaną spełnione wszystkie kryteria łącznie to planowana sprzedaż składników majątku Sprzedawcy – Kompleksu biurowo-usługowego - nie będzie stanowił zorganizowanej części przedsiębiorstwa, o której mowa wart. 2 pkt 27e ustawy.

Zatem zbycie opisanego Kompleksu będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 należało uznać za prawidłowe.

Przechodząc do Państwa wątpliwości wyrażonych w pytaniu nr 2 należy wskazać, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku VAT dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Stosownie do art. art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie wsytuacji, gdy nie stanowią one terenów budowlanych, o których mowa w art. 2 pkt 33 ustawy.

Jednocześnie stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Powyższe przepisy wskazują, jakie muszą zostać spełnione warunki aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisów tych wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Ponadto jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art.43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z ww. warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku przewidzianego w ww. przepisie.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Natomiast kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego:

w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków oraz budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. Powyższy przepis art. 29a ust. 8 ustawy obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

Należy zauważyć, że przepisy ustawy nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli” będących przykładowymi obiektami, które nadają działce status gruntu zabudowanego. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z2023 r. poz. 682.), zwanej dalej Prawem budowlanym.

Stosownie do art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego:

przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

W myśl art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego:

ilekroć w ustawie jest mowa o budowli - należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Zgodnie z art. 3 pkt 3a ustawy Prawo budowlane:

przez obiekt liniowy, zgodnie z art. 3 pkt 3a ustawy Prawo budowlane, należy rozumieć obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, wszczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i,umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable w niej zainstalowane oraz kable zainstalowane wkanale technologicznym nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego.

Stosownie do art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

urządzenia budowlane to urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza iurządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku, budowli i opodatkować łącznie z tym budynkiem, budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać zwolnienie lub stawkę właściwą dla sprzedawanego budynku lub budowli. Brak podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie zwolnienia lub stawki podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że wodniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny iniebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte wtreści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów iusług.

Jak wynika z wniosku przedmiotem transakcji jest nieruchomość (działka nr (…) powstała ze scalenia działek nr (…) i (…)) zabudowana budynkiem z garażem podziemnym, budowlami oraz infrastrukturą. Oznacza to że do dostawy tej nie znajdzie zastosowanie zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W celu ustalenia, czy w odniesieniu do sprzedaży nieruchomości – prawa użytkowania wieczystego gruntu, który na moment dokonania transakcji będzie zabudowany budynkiem, budowlami i urządzeniami budowlanymi w rozumieniu ustawy Prawo budowlane w postaci budynku wraz z garażem podziemnym, budowlami i infrastrukturą: sieci zewnętrzne wod.-kan., drogi dojazdowe, chodniki, parkingi, ogrodzenia, murem oporowym + ogrodzenie, zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy rozstrzygnąć, czy względem posadowionych na danej działce budynku i budowli nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Należy wskazać w tym miejscu, że budynek, budowle posadowione na działce wskazanej we wniosku dzielą ten sam los w rozumieniu przepisów o pierwszym zasiedleniu. Jak wskazano we wniosku, od momentu pierwszego zasiedlenia części budynku (część (…) Budynku wraz zetapem pierwszym w części dotyczącej garażu podziemnego oraz zagospodarowania terenu, część (…) Budynku, część C budynku, etap (…) garażu podziemnego) do momentu zawarcia planowanej umowy sprzedaży upłyną co najmniej 2 lata. Również od oddania do użytkowania budowli posadowionych na gruncie do momentu zawarcia planowanej umowy sprzedaży upłyną co najmniej 2 lata. Wprawdzie w ciągu dwóch lat poprzedzających planowaną datę umowy sprzedaży, Sprzedawca rozbudował kondygnację (…) w osiach (…)-(…) oraz (…)-(…) części (…) Budynku (Tasras), to jak wskazano w opisie sprawy inwestycja w postaci dobudowania Tarasu w części B Budynku stanowiła prace których wartość nie przekroczyła 30% wartości Kompleksu biurowo-usługowego (co więcej wartość tych kształtowała się znacząco poniżej progu 30% wartości początkowej). Sprzedający nie dokonywał oraz nie będzie dokonywał w okresie 2 lat poprzedzających planowaną datę Transakcji (zawarcie umowy przyrzeczonej) inwestycji w Kompleksie biurowo-usługowym – w którejkolwiek jego części – której wartość przekroczyła by 30% wartości początkowej (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych) Kompleksu biurowo-usługowego bądź jego odpowiednej części.

Tym samym, należy uznać, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynku wraz z budowlami posadowionymi na nieruchomości opisanej we wniosku, a ich dostawą upłynie okres dłuższy niż dwa lata. Co za tym idzie, planowana przez Państwa dostawa nieruchomości nie będzie odbywać się w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim.

Z uwagi na fakt, że od pierwszego zasiedlenia ww. budynku wraz z budowlami, przeznaczonymi do sprzedaży do chwili ich dostawy, upłynął okres dłuższy niż 2 lata, a ponadto Sprzedający nie ponosił nakładów na ich ulepszenie których wartość przekraczałaby 30 % wartości początkowej, to w odniesieniu do transakcji dostawy budynku wraz z budowlami zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku, określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jednocześnie należy wskazać, że urządzenie budowlane znajdujące się na terenie nieruchomości należy traktować jako przynależne do budynku znajdującego się na działce nr (…), służące jego prawidłowemu funkcjonowaniu. Tym samym ich planowana dostawa będzie korzystała ze zwolnienia właściwego dla ww. budynku.

Mając na uwadze przywołane przepisy prawa należy stwierdzić, że skoro dostawa opisanego we wniosku budynku wraz z budowlami oraz urządzeniami budowlanymi funkcjonalnie związanymi z budynkiem, będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art.43ust. 1 pkt 10 ustawy, to ze zwolnienia od podatku, będzie korzystać również dostawa działki nr 6 (prawa użytkowania wieczystego) na której posadowione są obiekty, na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10, w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

W świetle przywołanych przepisów i okoliczności sprawy należy stwierdzić, że dostawa ww. nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego działki nr 6 zabudowanej budynkiem, budowlami i urządzeniami budowlanymi), dokonana przez Sprzedającego występującego w roli podatnika podatku od towarów i usług, na rzecz Kupującego, korzysta ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art.43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zatem, analiza możliwości zastosowania zwolnienia od podatku dla sprzedaży opisanej we wniosku nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a i art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy jest bezprzedmiotowa.

Strony transakcji mogą również skorzystać z opcji opodatkowania dostawy omawianej we wniosku Nieruchomości przy zachowaniu warunków określonych w przepisach art. 43 ust.10 oraz art. 43 ust. 11 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy,

podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy,

oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt10 ustawy. Tym samym, przy skutecznym spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 iust.11 ustawy Strony transakcji mają możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy budynku wraz naniesieniami.

Zatem w sytuacji gdy Strony opisanej transakcji (Nabywca i Sprzedający) podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą w odpowiednim czasie i formie zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to to dostawa nieruchomości, wraz z gruntem (prawem użytkowania wieczystego), na którym są posadowione budynek, budowle wraz z infrastrukturą towarzyszącą (w związku z art. 29a ust. 8 ustawy), będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki podatku VAT.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 należało uznać za prawidłowe.

Przechodząc do Państwa wątpliwości wyrażonych w pytaniu nr 3, czyli do ustalenia, czy po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu Kompleksu biurowo-usługowego (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 Ustawy o VAT w związku z art. 88 Ustawy o VAT), względnie do otrzymania zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87 w związku z art. 88 Ustawy o VAT) należy wskazać, że:

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych:

Podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art.120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy,

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z art. 87 ust. 1 ustawy wynika że:

W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Prawo do odliczenia podatku naliczonego, jako integralna część systemu VAT, w zasadzie nie może być ograniczane ani pod względem czasu, ani też pod względem zakresu przedmiotowego. Nie jest to bowiem wyjątkowy przywilej podatnika, lecz jego fundamentalne prawo. Możność wykonania tego prawa powinna być zapewniona niezwłocznie i względem wszystkich kwot podatku, które zostały pobrane (naliczone) od transakcji związanych z zakupami.

Ustawa o podatku od towarów i usług ustanawia zasadę tzw. niezwłocznego odliczenia podatku naliczonego. Zasada ta wyraża się tym, że podatnik, aby skorzystać z prawa do odliczenia podatku nie musi czekać aż nabyty towar lub usługa zostaną odsprzedane lub efektywnie wykorzystane na potrzeby działalności opodatkowanej.

Istotna jest intencja nabycia – jeśli dany towar (usługa) ma służyć wykonywaniu czynności opodatkowanych wówczas, po spełnieniu wymienionych w art. 86 ustawy wymogów formalnych, odliczenie jest prawnie dozwolone, oczywiście jeżeli nie wyłączają go inne przepisy ustawy lub aktów wykonawczych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z wniosku wynika, że Nabywający planuje wykorzystywać Sprzedawany Kompleks biurowo-usługowy docelowo do wykonywania czynności opodatkowanych VAT (tj. Po nabyciu Kompleksu biurowo-usługowego Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni Kompleksu biurowo-usługowego na podstawie umów najmu na rzecz podmiotów komercyjnych, podlegających co do zasady opodatkowaniu VAT. Obiekty wchodzące w skład Kompleksu biurowo-usługowego, które nie będą wynajmowane, będą również efektywnie służyły działalności Nabywcy. Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu VAT.).

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz powołany stan prawny, należy stwierdzić, że Nabywcy, po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT, będzie przysługiwało prawodo obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej dostawę Kompleksu biurowo-usługowego - na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT oraz prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Nabywcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT. Prawo to będzie przysługiwało Nabywcy pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych wynikających z art. 88 ustawy o VAT.

W związku z powyższym stanowisko Państwa, że „Podsumowując, przy założeniu, że Strony wybiorą opcję opodatkowania dostawy Budynku oraz Budowli (elementów Kompleksu biurowo-usługowego), które będą objęte zwolnieniem uregulowanym w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu (wybudowaniu) Kompleksu biurowo-usługowego (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 Ustawy o VAT w związku z art. 88 Ustawy o VAT), oraz do otrzymania zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87 w związku z art. 88 Ustawy o VAT)” jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Organ informuje, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (zadanych pytań), w odniesieniu do opisanego zdarzenia przyszłego. Zauważyć bowiem należy, że to wyłącznie Państwo, w treści składanego wniosku, kształtujecie jego zakres przedmiotowy. Zatem kwestie, które nie zostały objęte pytaniem wskazanym we wniosku, nie mogą być rozpatrzone – zgodnie zart.14b § 1 Ordynacji podatkowej.

Odnosząc się do powołanych przez Państwa interpretacji wskazać należy, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych oraz konkretnych stanów prawnych i nie mają mocy prawa powszechnie obowiązującego co oznacza, że należy je traktować indywidualnie (por. prawomocny wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z 27 marca 2015 r., sygn. akt III SA/Łd 109/15).

Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu różnicy podatku VAT leży w kompetencji właściwego dla nabywcy organu podatkowego tj. Naczelnika Urzędu Skarbowego/Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego.

Ponadto powołane w stanowisku wyroki sądu nie mają mocy powszechnie obowiązującej. Sąd wyrokiem lub postanowieniem rozstrzyga wyłącznie konkretną sprawę co do stwierdzenia naruszenia prawa i skutków prawnych tego naruszenia i jedynie w tej sprawie ma moc wiążącą. Ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie lub bezczynność było przedmiotem zaskarżenia, o czym stanowi art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm.). Zatem powołane wyroki nie posiadają waloru wykładni powszechnej, co w praktyce oznacza, że nie stanowią one podstawy dla analogicznego rozstrzygnięcia przez organy podatkowe.

Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy stan faktyczny/zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze stanem faktycznym/zdarzeniem przyszłym opisanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Państwa sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i muszą się Państwo zastosować do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy zdnia11marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Zainteresowany będący stroną postępowania – (…) (art. 14r § 2 o.p.) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), ul. (…), (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t.j. Dz.U. z 2023 r., poz. 1634, ze zm., dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.

Praktyczny leksykon VAT 2023

Dane dokumentu

Interpretacja

Interpretacja indywidualna z dnia 5 stycznia 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB3-3.4012.365.2023.4.MPU