Interpretacja indywidualna z dnia 2 lutego 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-3.4014.487.2023.4.BZ

Skutki podatkowe w zakresie sprzedaży nieruchomości zabudowanej.

 Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

16 listopada 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 16 listopada 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości niezabudowanej. Uzupełnili go Państwo samoistnie w piśmie z 16 listopada 2023 r. (wpływ 27 listopada 2023 r.) oraz w odpowiedzi na wezwanie ­­– pismem z 19 stycznia 2023 r. (wpływ 19 stycznia 2023 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będąca stroną postępowania: X Sp. z o.o. (Kupujący) NIP: (…)

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania: Pan B. R. (Sprzedający)

Opis zdarzenia przyszłego

1. Wstęp

B.R. (dalej: „Sprzedający") oraz X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością jako kupujący (dalej: "Kupujący") zamierzają dokonać transakcji sprzedaży nieruchomości niezabudowanych zlokalizowanych w (…), obręb (…), działki gruntu numer (…), (…), (…) (dalej: "Transakcja"). Sprzedający oraz Kupujący będą w dalszej części łącznie określani jako "Zainteresowani" lub „Strony".

Ponadto Kupujący planuje dokonać nabycia sąsiadujących ze sobą nieruchomości gruntowych.

Przedmiotem wniosku o wydanie wspólnej interpretacji przepisów prawa podatkowego jest potwierdzenie konsekwencji podatkowych na gruncie podatku od towarów i usług oraz podatku od czynności cywilnoprawnych planowanej Transakcji. W dalszych punktach przedstawią Państwo: (pkt 2) opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji, (pkt 3) zarys działalności Sprzedającego i Kupującego, (pkt 4) okoliczności nabycia nieruchomości przez Sprzedającego (pkt 5) przedmiot i okoliczności towarzyszące planowanej Transakcji oraz (pkt 6) opis działalność Kupującego po Transakcji.

2. Opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji

W ramach planowanej Transakcji Kupujący nabędzie od Sprzedającego prawo własności nieruchomości gruntowych położonych w województwie (…), powiecie (…), gminie Miasto (…), miejscowość (…), obręb (…), stanowiących działki gruntu o numerach ewidencyjnych:

- Nr (…) o powierzchni 0,4380 ha, dla której Sąd Rejonowy w (…), VII Wydział Ksiąg Wieczystych - prowadzi księgę wieczystą KW o nr (…),

- Nr (…) o powierzchni 0,4368 ha, dla której Sąd Rejonowy w (…), VII Wydział Ksiąg Wieczystych - prowadzi księgę wieczystą KW o nr (…),

- Nr (…) o powierzchni 0,0401 ha, dla której Sąd Rejonowy w (…), VII Wydział Ksiąg Wieczystych - prowadzi księgę wieczystą KW o nr (…), (dalej: „Nieruchomości").

Zgodnie z uchwałą nr (…) Rady Miasta (…) z dnia 29 września 2009 r. w sprawie uchwalenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Nr (…) w rejonie „(…)", działki (…), (…), (…), obręb (…) mają przeznaczenie: tereny przeznaczone pod przemysł, składy i magazyny, usługi komercyjne, z dopuszczeniem obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2.

Tym samym Nieruchomości stanowią tereny budowlane - grunty przeznaczone pod zabudowę w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług. Nieruchomości są i na moment dokonania Transakcji będą niezabudowane, tj. nie będą na nich znajdować się żadne budynki, budowle, obiekty małej architektury, ani żadne inne naniesienia budowlane. Nieruchomości nie są uzbrojone oraz nie będą uzbrojone na moment planowanej Transakcji. Nieruchomości posiadają dostęp do drogi publicznej.

Dodatkowo należy zaznaczyć, że przez Nieruchomości nie przechodzą/znajdują się na nich instalacje wchodzące w skład przedsiębiorstwa podmiotów trzecich, które w świetle Prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle (np. urządzenia przesyłowe). Na Nieruchomościach nie zostały ustanowione służebności przesyłu.

Jak wynika z wypisów z rejestru gruntów wydanych 9 listopada 2023 r. z upoważnienia Prezydenta Miasta (…), Nieruchomości stanowią grunty orne, oznaczone symbolem R, działka gruntu numer (…) - o klasyfikacji RH, działka gruntu nr (…) - o klasyfikacji Rllla i działka gruntu nr (…) o klasyfikacji Rllla).

3. Zarys działalności Sprzedającego i Kupującego

Sprzedający jest osobą fizyczną i prowadzi działalność gospodarczą w zakresie handlu w szczególności sprzętem i artykułami spawalniczymi. Sprzedający nie prowadzi działalności polegającej na dzierżawie lub obrocie ziemią, w tym ziemią rolną (brak takiego wpisu w CEIDG). Sprzedający jest zarejestrowany (oraz na moment planowanej Transakcji będzie zarejestrowany) jako podatnik podatku od towarów i usług czynny.

Kupujący jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, będącą polskim rezydentem podatkowym, z siedzibą w (…). Kupujący prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów Ustawy o podatku od towarów i usług oraz jest zarejestrowany (oraz na moment planowanej Transakcji będzie zarejestrowany) jako podatnik podatku od towarów i usług czynny. Kupujący prowadzi działalność gospodarczą polegającą m.in. na realizacji przedsięwzięć inwestycyjnych i deweloperskich.

Dodatkowo Zainteresowani wskazują, że Kupujący nie jest podmiotem powiązanym wobec Sprzedającego w rozumieniu art. 11a ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ani art. 23m ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Pomiędzy Kupującym oraz Sprzedającym nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w art. 32 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

4. Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego oraz sposób jej wykorzystania

Sprzedający nabył prawo własności Nieruchomości w następujący sposób:

- Działka nr (…) - Sprzedający nabył działkę na podstawie umowy sprzedaży z 3 grudnia 2019 r. (Repetytorium (…)), która była poprzedzona zawarciem przedwstępnej umowy sprzedaży z 16 stycznia 2019 r. (Repertorium (…)) od osoby fizycznej, która nabyła ją na podstawie umowy darowizny w 2011 r. Nabycie przedmiotowej działki przez Sprzedającego nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, natomiast od jej nabycia odprowadzony został podatek od czynności cywilnoprawnych. Nabycie działki przez Sprzedającego nie było udokumentowane fakturą VAT.

- Działka nr (…) - Sprzedający nabył działkę na podstawie umowy sprzedaży z 16 stycznia 2019 r. (Repertorium (…)) od osoby fizycznej, która nabyła ją na podstawie umowy darowizny w 2011 r. Nabycie przedmiotowej działki przez Sprzedającego nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, natomiast od jej nabycia odprowadzony został podatek od czynności cywilnoprawnych. Nabycie działki przez Sprzedającego nie było udokumentowane fakturą VAT.

Nabycie działki nr (…) oraz (…) nastąpiło od tej samej osoby fizycznej. Sprzedający dokonał nabycia działek nr (…) oraz (…) do jego majątku prywatnego.

- Działka nr (…) - Sprzedający nabył działkę na podstawie umowy sprzedaży z 1 kwietnia 2021 r. (Repertorium (…)) od Gminy Miasto (…). Nabycie to nastąpiło w trybie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. 2020 poz. 1990 z późn. zm.) po przeprowadzeniu przetargu ustnego nieograniczonego. Działka została nabyta w ramach prowadzonej działalności gospodarczej Sprzedającego. Sprzedaż była opodatkowana podatkiem od towarów i usług, a Sprzedający dokonał odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego. Jednocześnie Sprzedający wprowadził działkę nr (…) do ewidencji środków trwałych swojej działalności gospodarczej. Jednakże, 31 stycznia 2023 r. Sprzedający wycofał przedmiotowa działkę z majątku firmy i przekazał ją na cele prywatne (do majątku prywatnego). Przekazanie działki nr (…) do majątku prywatnego podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, który Sprzedający odpowiednio rozliczył z urzędem skarbowym.

Na moment nabycia Nieruchomości były niezabudowane i stanowiły działki rolne. Po nabyciu Nieruchomości nie były na nich prowadzone żadne prace budowlane czy inwestycyjne. Ponadto Sprzedający nie jest rolnikiem i nie wykorzystuje działek do działalności rolniczej.

Sprzedający nie wykorzystywał przedmiotu Transakcji wyłącznie na cele działalności gospodarczej zwolnionej z podatku od towarów i usług. Nieruchomości były i są nieużytkowane. Nieruchomości nie były przedmiotem żadnych umów dzierżawy czy najmu z osobami trzecimi ani nie była udostępniana osobom trzecim.

Sprzedający nie dokonywał sprzedaży innych nieruchomości, w tym działek. W celu sprzedaży Nieruchomości Sprzedający obecnie nie podejmował żadnych działań marketingowych lub promocyjnych. To Kupujący zwrócił się do Sprzedającego z ofertą zakupu Nieruchomości.

Ostateczna data Transakcji nie jest jeszcze znana, jednak Strony planują zawrzeć ostateczną umowę sprzedaży Nieruchomości (umowę przenoszącą własność) najpóźniej do końca marca 2024 r. Natomiast, w związku z przysługującym Gminie Miasto (…) prawem pierwokupu, umowa przyrzeczona w stosunku do działki (…) najprawdopodobniej będzie składała się z 2 umów – warunkowej umowy sprzedaży, a następnie po otrzymaniu zawiadomienia o niewykonaniu prawa pierwokupu przez Prezydenta Miasta (…) bądź po bezskutecznym upływie terminu do wykonania prawa pierwokupu, z umowy przenoszącej własność (umowy sprzedaży). 

5. Przedmiot i okoliczności towarzyszące planowanej Transakcji

Przed dokonaniem planowanej Transakcji (…) sp. z o.o. (dalej: „Agent") zawrze ze Sprzedającym warunkową przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa Przedwstępna"), na podstawie której Sprzedający zobowiąże się do zawarcia umowy sprzedaży (umowy przenoszącej prawo własności) Nieruchomości będących przedmiotem Transakcji na rzecz Agenta pod określonymi warunkami (dalej: „Warunki"). Na moment złożenia wniosku Umowa Przedwstępna nie została jeszcze zawarta. W szczególności, Umowa Przedwstępna będzie przewidywać, że przed zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości zostaną spełnione następujące

Warunki:

 1. Przeprowadzenie przez Agenta procesu analizy stanu prawnego oraz technicznego Nieruchomości i uznanie przez Agenta według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące.

 2. Zmiany klasy gruntu Nieruchomości z ll/lll na IV.

 3. Uzyskania interpretacji indywidualnej dla Nieruchomości, z której wynikać będzie forma opodatkowania Transakcji (podatkiem od towarów i usług, bądź podatkiem od czynności cywilnoprawnych).

Zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej, powyższe warunki zawieszające zastrzeżone będą na korzyść kupującego, co oznacza, że kupujący będzie miał prawo żądać zawarcia umowy przyrzeczonej pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z warunków zawieszających.

Sprzedający w Umowie Przedwstępnej udzieli Agentowi prawa do dysponowania Nieruchomością do celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę czy decyzji zatwierdzającej geodezyjny podział, przygotowania planowanej Inwestycji w zakresie przewidzianej przez prawo budowlane tj. dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (z prawem do cesji tego prawa na dowolną osobę trzecią), składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a nadto do uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów, a także do wejścia na teren Nieruchomości celem usunięcia kolizji istniejących sieci i projektowanym przebiegiem sieci, prowadzenia prac przygotowawczych, badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość jest wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację Inwestycji polegającej na budowie budynków przeznaczonych pod przemysł, składy i magazyny, usługi komercyjne z dopuszczeniem obiektów handlowych.

Jednocześnie, w ramach Umowy Przedwstępnej, Sprzedający udzieli Agentowi pełnomocnictwa z prawem substytucji do zasięgania informacji na temat Nieruchomości, jak również występowania o wydanie wszelkich zgód, decyzji administracyjnych, wymienionych powyżej, a także do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych, w szczególności związanych z uzyskiwaniem pozwoleń, uzgodnień, o których mowa w akapicie poprzednim.

Sprzedający oświadczy ponadto w Umowie Przedwstępnej, że znane są mu zamierzenia Agenta tj. realizacja Inwestycji i że zobowiąże się do niezgłaszania z tego tytułu żadnych roszczeń oraz do nieskładania żadnych odwołań protestów ani skarg w toku postępowań administracyjnych, dotyczących realizacji inwestycji.

Ponadto, w trakcie obowiązywania Umowy Przedwstępnej Sprzedający zobowiąże się:

 1. Nie rozporządzać Nieruchomościami w całości lub w części ani nie obciążać jej prawami osób trzecich.

 2. Nie podejmować jakichkolwiek czynności dotyczących Nieruchomości lub Sprzedającego i jego działalności, które mogą w sposób istotny wpłynąć na stan Nieruchomości lub sytuację Sprzedającego.

 3. Powiadamiać kupującego o wszelkich istotnych czynnościach lub okolicznościach dotyczących Nieruchomości, w tym o aktualnym stanie wszelkich postępowań administracyjnych lub sądowych związanych z Nieruchomościami oraz niezwłocznie przekazywać kupującemu kopie tych postępowań.

Sprzedający będzie również zobowiązany dostarczyć przed dokonaniem Transakcji zaświadczenie potwierdzające, że nie zalega z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi.

Agent na podstawie otrzymanego pełnomocnictwa (lub Kupujący w przypadku scedowania pełnomocnictwa na niego) przed dokonaniem Transakcji dokona/-ją procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości oraz ewentualnie środowiskowego i technicznego Nieruchomości (tj. polegającego na przeprowadzeniu badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość jest wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację Inwestycji).

Sprzedający przed dokonaniem sprzedaży nie będzie dokonywał innych czynności w celu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży, tj. m.in. nie dojdzie do uzbrojenia terenu czy innych działań zmierzających do zwiększenia wartości lub atrakcyjności Nieruchomości czy zamieszczania ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu, np. w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji lub innych działań marketingowych.

Ponadto, poza udzieleniem wspomnianego pełnomocnictwa (oraz ewentualnie dodatkowych pełnomocnictw w przyszłości - gdyby takie pełnomocnictwa były konieczne) Sprzedający nie będzie podejmował żadnych czynności związanych z przygotowaniem Nieruchomości do Transakcji, ani nie będzie aktywnie wspierać Agenta/Kupującego w uzyskaniu ewentualnych decyzji, zezwoleń i zaświadczeń opisanych powyżej. Całe zaangażowanie Sprzedającego sprowadza się do udzielenia pełnomocnictwa Agentowi (oraz ewentualnych dodatkowych pełnomocnictw gdyby były konieczne), to na Agencie (lub Kupującym w przypadku scedowania pełnomocnictwa) działającym samodzielnie w oparciu o pełnomocnictwo (lub zlecając wykonanie określonych czynności profesjonalnym doradcom np. prawnikom, architektom, geodetom itp.) spoczywa doprowadzenie do stanu faktycznego i prawnego, w którym możliwa będzie finalizacja Transakcji.

Cesja umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości

Zgodnie z postanowieniami planowanej Umowy Przedwstępnej, Agent będzie mógł dokonać cesji praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej na inny podmiot - spółkę mającą siedzibę na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej bądź na rzecz dowolnej spółki będącej cudzoziemcem w rozumieniu odrębnych przepisów.

Kupujący zamierza zawrzeć z Agentem umowę cesji, na której podstawie wejdzie we wszelkie prawa i obowiązki tego podmiotu wynikające z Umowy Przedwstępnej. W wyniku zawarcia umowy cesji, Transakcji ze Sprzedającym dokona nie Agent, a właśnie Kupujący. Jednocześnie, po dokonaniu cesji to na Kupującego przejdą wszelkie pełnomocnictwa oraz prawa do dysponowania Nieruchomościami.

4. Opis działalności Kupującego po Transakcji

Kupujący planuje nabyć Nieruchomości w celu realizacji na nich inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą. Po realizacji inwestycji Kupujący będzie wykonywał czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług. Kupujący zamierza skomercjalizować budynek i świadczyć usługi w zakresie odpłatnego wynajmu powierzchni w budynku. Działalność ta, stanowiąca odpłatne świadczenie usług, podlega co do zasady opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Ponadto, Kupujący nie będzie dokonywał czynności zwolnionych z podatku od towarów i usług w stosunku do wybudowanej inwestycji. W konsekwencji, jak wynika z powyższego, nabycie Nieruchomości przez Kupującego będzie związane z wykonywaniem późniejszych czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług przez Kupującego.

Podsumowując:

- Nieruchomości są terenami budowlanymi, ale obecnie są niezabudowane i będą niezabudowane na moment finalizacji Transakcji;

- Nieruchomości są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jako tereny przeznaczone pod przemysł, składy i magazyny, usługi komercyjne, obiekty handlowe o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2.

- Nieruchomości stanowią grunt rolny;

- Nieruchomości stanowią majątek prywatny Sprzedającego na dzień planowanej Transakcji;

- Sprzedający oraz Kupujący są podatnikami podatku od towarów i usług w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług na moment złożenia Wniosku (oraz będą podatnikami podatku od towarów i usług czynnymi na moment Transakcji);

- Sprzedający nie zatrudniał ani nie zatrudnia żadnych pracowników ani osób, dla których Nieruchomości byłyby zakładem pracy.

W piśmie uzupełniającym, wskazali Państwo, jak poniżej:

(…) sp. z o.o. i Sprzedający zawarli 4 grudnia 2023 r. warunkową przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości. Natomiast planowana aktualnie data zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości to najpóźniej 30 kwietnia 2024 r.

Pytanie z zakresu podatku od czynności cywilnoprawnych przeformułowane w uzupełnieniu

Czy sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Państwa zdaniem, sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcja nie będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, jako czynność opodatkowaną należy uznać umowę sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, obowiązek podatkowy ciąży w takim przypadku na kupującym, który jest zobowiązany – w przypadku sprzedaży nieruchomości i prawa użytkowania wieczystego do zapłaty podatku w wysokości 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych), obliczonego od wartości rynkowej zbywanych rzeczy (art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy).

Zgodnie jednak z treścią art. 2 pkt 4 ustawy o ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

i. w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

ii. jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

 a) umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

 b) umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Mając na uwadze treść ww. przepisu, w Państwa ocenie, opisana w zdarzeniu przyszłym sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała pod ustawę o podatku od towarów i usług i będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług; wówczas nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z tym, że przedmiotem Transakcji będzie sprzedaż rzeczy, opodatkowana podatkiem od towarów i usług, a ponadto żadne ze zwolnień z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie ma zastosowania.

Tym samym, Kupujący nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, w związku z nabyciem Nieruchomości w zaprezentowanym zdarzeniu przyszłym.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołaliśmy powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz.U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.):

Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Stosownie do art. 4 pkt 1 cyt. ustawy:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Przy umowie sprzedaży – podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stawki podatku – przy umowie sprzedaży – wynoszą:

 a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

 b) innych praw majątkowych – 1%.

Umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

 a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

 b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z zastrzeżeniem wyjątków określonych w art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy).

Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Zatem czynność (np. umowa sprzedaży) w tej części, w której nie podlega ona regulacji w zakresie podatku od towarów i usług, bo czynność nie jest traktowana dla celów podatku od towarów i usług jako dostawa (czynność – np. umowa sprzedaży) lub świadczenie usługi będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że – w ramach umowy sprzedaży – Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący) nabędzie od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (Sprzedającego) prawo własności niezabudowanych działek gruntu (Nieruchomość).

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej znak 0111-KDIB3-1.4012.835.2023.3.AB, wydanej dla Państwa w trybie art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, potwierdzono Państwa stanowisko, wg którego:

- Sprzedający w ramach Transakcji będzie występować jako podatnik podatku od towarów i usług,

- dostawa Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług; nie będzie korzystała z żadnego zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Zatem, skoro omawiana we wniosku transakcja będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana sprzedaż Nieruchomości będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych (rozważanie na temat zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych jest więc bezpodstawne). Kupujący nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – znak: 0111-KDIB3-1.4012.835.2023.3.AB

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

X Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.