Poradnik mieszkaniowy

Stan prawny na 20 lipca 2010 r.

ANNA WIŚNIOWSKA, PAWEŁ MALINOWSKI, CEZARY PAWŁOWSKI

Opracował PRZEMYSŁAW MAŃKO

WYŚLIJ PYTANIE

pgp@infor.pl

Umowa z deweloperem

Definicja

Nabycie mieszkania na tzw. rynku pierwotnym wiąże się z koniecznością zawarcia stosownej umowy z podmiotem zawodowo zajmującym się realizacją inwestycji mieszkaniowych, czyli deweloperem. Umowa zawierana między deweloperem a nabywcą, zwana potocznie "umową deweloperską" lub "realizatorską", nie została uregulowana w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.; ost. zm. Dz.U. z 2010 r. nr 40, poz. 222, dalej "k.c.") wśród innych umów nazwanych. Podstawą prawną umowy deweloperskiej jest zatem regulacja art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.; ost. zm. Dz.U. z 2004 r. nr 141, poz. 1492). Zgodnie z tym przepisem, odrębna własność lokalu może powstać także w wykonaniu "umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia - po zakończeniu budowy - odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę". W umowie deweloperskiej odnaleźć można zatem dwa podstawowe zobowiązania dewelopera:

w zobowiązanie do wybudowania budynku oraz

w zobowiązanie do ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia tego prawa na nabywcę.

Te stosunkowo skąpe wytyczne uzupełnia ust. 2 artykułu, zgodnie z którym dla ważności umowy deweloperskiej niezbędne jest, aby strona podejmująca się budowy (deweloper) była właścicielem gruntu, na którym dom ma być wzniesiony, oraz aby uzyskała pozwolenie na budowę, a roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa zostało ujawnione w księdze wieczystej. Mając na uwadze rygorystyczny wymóg posiadania przez dewelopera tytułu własności do nieruchomości, na której zamierza on wznieść budynek, podkreślić należy, że dopuszcza się w takim przypadku także dysponowanie przez dewelopera prawem użytkowania wieczystego danego gruntu, jako najbardziej zbliżonego do prawa własności tytułu do nieruchomości. Aby umowa deweloperska wywołała skutki prawne, wskazane warunki muszą być spełnione łącznie. Dodatkowo ustawa wprowadza szczególną ochronę dla klientów zawierających umowę z deweloperem. W przypadku wykonywania przez dewelopera umowy w sposób wadliwy albo z nią sprzeczny, na wniosek każdego nabywcy, sąd może powierzyć, w trybie postępowania nieprocesowego, dalsze wykonywanie umowy innemu wykonawcy na koszt i niebezpieczeństwo właściciela gruntu (art. 9 ust. 3 ustawy).