Odpłatne zbycie nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

13 lutego 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 8 lutego 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismami z 20 marca 2024 r. (wpływ 20 marca 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest rezydentem podatkowym w Polsce, podlegającym opodatkowaniu w Polsce od całości swoich dochodów, bez względu na miejsce ich osiągania.

Wnioskodawca planuje odpłatne zbycie nieruchomości na rzecz fundacji rodzinnej (dalej jako: „FR”), której jest fundatorem. Na nieruchomości składają się następujące działki położone w miejscowości (…):

•Działka (…) - PS - Pastwiska Trwałe;

•Działka (…) - B - Tereny Mieszkaniowe;

•Działka (…) - brak oznaczenia;

•Działka (…) - PS - Pastwiska Trwałe;

- (łącznie jako: „Nieruchomość”).

Wnioskodawca w dniu (…) września 1995 r. na podstawie zawartej umowy sprzedaży nabył nieruchomość położoną w (…), w województwie (…), składającej się z działek gruntu oznaczonych nr (…) oraz (…), KW nr (…) (Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych), o łącznej powierzchni (…) m² wraz ze znajdującymi się na tym gruncie drewnianym budynkiem gospodarczym (zakwalifikowany do rozbiórki) i zabudowaniami gospodarczymi. Nabycie powyższej nieruchomości zostało opodatkowane podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z mapą uzupełniającą z projektem podziału i wykazem zmian gruntowych wpisanych do ewidencji zasobu powiatowego dnia (…) stycznia 2004 r. pod nr (…), na podstawie ostatecznych decyzji Burmistrza (…) z dnia (…) stycznia 2004 r. nr (…) oraz (…) (dalej jako:„Decyzje Burmistrza”) opisanym powyżej działkom nr (…) oraz (…) został przyporządkowany nr (…), a następnie wskazana działka nr (…) została podzielona na działki ewidencyjne nr: (…) o powierzchni (…) m² oraz (…) o powierzchni (…) m².

Ponadto, na podstawie Decyzji Burmistrza działka nr (…), nr KW (…) została podzielona na następujące działki ewidencyjne: nr (…) o powierzchni (…) m² oraz nr (…) o powierzchni (…) m².

Dnia (…) marca 2006 r. Wnioskodawca zawarł umowę zamiany prawa własności działki ewidencyjnej nr (…) w zamian za przeniesienie na rzecz Wnioskodawcy własności niezabudowanej działki ewidencyjnej nr (…), o powierzchni (…) m² (dalej jako: „Umowa zamiany”).

Jednocześnie, wraz z zawarciem Umowy zamiany strony niniejszej umowy wniosły o odłącznie z KW nr (…) działki nr (…) o powierzchni (…) m² i połączenie jej z nieruchomością objętą księgą wieczystą nr (…). Ponadto, wniesiono o odłączenie z księgi wieczystej nr (…) działki nr (…) o powierzchni (…) m² przyłączenie jej z nieruchomością objętą KW nr (…).

Na podstawie, Umowy Zamiany oraz ww. wniosku Wnioskodawca dnia (…) marca 2006 r. nabył prawo własności działki nr (…) o powierzchni (…) m², która została przyłączona do działki (…) objętej KW nr (…) (stanowiącej własność Wnioskodawcy od (…) września 1995 r.).

Nabycie powyższej nieruchomości w ramach Umowy zamiany zostało opodatkowane podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Jak zostało wskazane powyżej, przedmiotem sprzedaży na rzecz FR, będzie również zakupiona w dniu (…) lutego 2004 r. działka ewidencyjnej nr (…) o powierzchni (…) m², KW nr (…), położona w (…).

Nabycie powyższej nieruchomości zostało opodatkowane podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W celu doprecyzowania charakteru oraz funkcji Nieruchomości, wskazać należy że dnia (…) marca 2000 r. zostało wydane pozwolenie na użytkowanie obiektu budowlanego – dla budynku mieszkalnego z przeznaczeniem znajdujących się w nim lokali na wynajem (częściowo funkcja pensjonatowa) zlokalizowanego na działkach nr (…) (na podstawie Decyzji Burmistrza działka podzielona na działki ewidencyjne nr: (…) o powierzchni (…) m² oraz (…) o powierzchni (…) m²) i (…), położonego w (…) przy ul. (…), zgodnie z decyzją o pozwoleniu na budowę nr (…).

Jednocześnie, Wnioskodawca informuje, że nabył wraz z żoną działkę nr (…) w celu mieszkaniowym, bowiem na terenie działki znajduje się budynek mieszkalny (dalej jako: „Budynek”). Wnioskodawca oświadcza, że Budynek do 2011 r. był oddawany do odpłatnego korzystania na podstawie zawieranych umów najmu krótkoterminowego. Od 2011 r. Budynek nie jest wynajmowany, Budynek nigdy nie był wykorzystywany na potrzeby działalności gospodarczej, w szczególności nie został wprowadzony do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych.

Ponadto, Wnioskodawca oświadcza, że pozostałe działki będące przedmiotem niniejszego wniosku tj. działki nr (…) oraz nr (…) nigdy nie były oddawane do odpłatnego korzystania w całości bądź w części, ponadto nie były wykorzystywane na potrzeby działalności gospodarczej, w szczególności nie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych.

Wnioskodawca informuje, że działki nr (…) oraz nr (…) pełnią funkcję ogrodu. Z kolei na działce nr (…) znajdują się miejsca parkingowe, które Wnioskodawca wraz z rodziną wykorzystują na potrzeby prywatne, niezwiązane z jakąkolwiek działalnością gospodarczą.

Wnioskodawca pragnie zaznaczyć, że podjął decyzję o sprzedaży działek oraz budynku położonego na tej Nieruchomości (łącznie razem jako: „Nieruchomości”) na rzecz FR, w celu zabezpieczenia możliwości korzystania z Nieruchomości przez wszystkich beneficjentów FR oraz potencjalną działalność FR w obszarze wynajmu nieruchomości.

Jednocześnie, Wnioskodawca informuje, że nie podejmował żadnych czynności skutkujących potencjalnym wzrostem wartości Nieruchomości takich jak:

-przyłączanie mediów (za wyjątkiem przyłączenia światłowodu),

-wytyczanie dróg wewnętrznych lub dojazdowych,

-zamówienie planów zagospodarowania terenu/koncepcji architektonicznych,

-postawienie ogrodzenia,

-ubieganie się o wydanie decyzji o środowiskowych warunkach dla inwestycji,

-ubieganie się o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę,

-dokonywanie podziału działek,

-ustanawianie służebności, np. służebności przejazdu.

Wnioskodawca jednak informuje, iż w 2022 roku rozważana była potencjalna sprzedaż na rzecz zewnętrznego podmiotu i w związku z tym zamieszczone zostało ogłoszenie o sprzedaży nieruchomości na dwóch portalach internetowych. Niniejsze ogłoszenie nie zostało jednak zamieszczone przez Wnioskodawcę tylko członka rodziny Wnioskodawcy. Jednocześnie, Wnioskodawca wskazuje, iż koncepcja sprzedaży na rzecz zewnętrznego podmiotu została zaniechana.

Na moment składania niniejszego wniosku, Wnioskodawca nie prowadzi jednoosobowej działalności gospodarczej. Wnioskodawca jest członkiem rad nadzorczych w następujących podmiotach: (…) S.A., (…) S.A. oraz pełni funkcję prokurenta w spółce (…) sp. z o.o.

Wnioskodawca aktualnie wynajmuje budynek (...) znajdujący się w powiecie (…).

Wnioskodawca podkreśla, iż sprzedaż Nieruchomości stanowić będzie w praktyce zarząd majątkiem prywatnym w celu zabezpieczenia możliwości korzystania z Nieruchomości przez wszystkich beneficjentów FR będących członkami rodziny Wnioskodawcy.

W piśmie z 20 marca 2024 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, udzielił Pan następujących odpowiedzi na zadane w wezwaniu organu pytania:

1)Przedstawiony przez Pana opis sprawy budzi wątpliwości dotyczące wszystkich okoliczności przedmiotowej sprawy – istotnych z punktu widzenia analizy przepisów mających zastosowanie w sprawie.

(…)

Proszę zatem o wskazanie w sposób usystematyzowany i niebudzący wątpliwości aktualnych numerów działek będących przedmiotem planowanego zbycia oraz ich powierzchni. Należy wymienić wszystkie działki objęte zakresem zadanego we wniosku pytania.

Odpowiedź: Wnioskodawca informuje, że planuje dokonać sprzedaży następujących działek:

-Działka (…) - PS – Pastwiska Trwałe, o powierzchni (…) mkw.

-Działka (…) – B – Tereny Mieszkaniowe; o powierzchni (…) mkw.

-Działka (…) (dawniej (…)) – brak oznaczenia w księdze wieczystej, o powierzchni (…) mkw. według księgi wieczystej.

-Działka (…) - PS – Pastwiska Trwałe, o powierzchni (…) mkw.

- (łącznie jako: „Nieruchomość”).

Wnioskodawca we wniosku podał numer działki (…) zgodnie z informacjami wynikającymi z księgi wieczystej. Działce o numerze (…) został przyporządkowany numer (…) (o czym Wnioskodawca napisał we wniosku o wydanie interpretacji podatkowej) oraz numer (…). Niemniej w księdze wieczystej działka o numerze (…) widnieje nadal pod numerem (…).

Ponadto, do każdej ze wskazanych działek proszę o uzupełnienie informacji:

a)kto i w jakim celu nabył ww. działki, tj. na jakich zasadach i w jakiej formie dokonano ich nabycia (darowizna, spadek, sprzedaż)?

Odpowiedź: Działki o numerach (…) oraz (…) (dawniej (…)) zostały nabyte przez Wnioskodawcę oraz jego żonę na podstawie odpłatnej umowy sprzedaży zawartej w dniu (…) września 1995 r. w formie aktu notarialnego.

Działka o numerze (…) została nabyta przez Wnioskodawcę oraz jego żonę na podstawie odpłatnej umowy sprzedaży zawartej w dniu (…) lutego 2004 r. w formie aktu notarialnego.

Działka o numerze (…) została nabyta przez Wnioskodawcę i jego żonę na podstawie umowy zamiany zawartej w dniu (…) marca 2006 r. w formie aktu notarialnego.

Wszystkie ww. działki zostały nabyte do majątku osobistego (wspólnego) Wnioskodawcy i jego żony i miały służyć ich celom osobistym, w szczególności zaspokoić ich cel mieszkaniowy.

b)czy działki te są zabudowane, czy niezabudowane? Jeśli są to działki zabudowane proszę podać jakimi budynkami (mieszkalnymi, niemieszkalnymi) oraz przez kogo i w związku z jakim zdarzeniem (w jakim celu) wzniesionymi?

Odpowiedź: Działka o numerze (…) zabudowana jest budynkiem mieszkalnym z częściowym przeznaczeniem na wynajem (częściowo funkcja pensjonatowa, dalej: „Budynek”). Budynek ten został wzniesiony przez Wnioskodawcę i jego żonę w celu mieszkaniowym.

Działka o numerze (…) jest zabudowana chodnikiem oraz utwardzonym placem stanowiącymi budowle. Ponadto, na działce (…) znajdują się schody do ww. Budynku, a także zadaszony obiekt drewniany, który nie jest jednak związany w sposób trwały z podłożem (w związku z czym nie stanowi budynku). Nakłady poczynione na tej działce zostały wzniesione przez Wnioskodawcę i jego żonę. Część poniesionych nakładów tj. schody stanowią element Budynku, który pełni funkcję mieszkaniową Wnioskodawcy. Pozostałe zaś nakłady miały pełnić funkcję pomocniczą do wzniesionego Budynku.

Działka o numerze (…) jest zabudowana utwardzonym parkingiem stanowiącym budowlę. Nakłady na utwardzony parking zostały poniesione przez Wnioskodawcę i jego żonę. Parking został wzniesiony w celu wyznaczenia miejsca służącego do odstawiania (parkowania) samochodów osobowych wykorzystywanych na cele osobiste Wnioskodawcy i jego żony.

Zgodnie z podstawowym przeznaczeniem określonym w obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (dalej jako: „Plan miejscowy”), działka o numerze (…) jest przeznaczona w części pod zabudowę. Z kolei w odniesieniu do pozostałej części działka ta ma w Planie miejscowym podstawowe przeznaczenie niebudowlane (przy czym Plan miejscowy przewiduje możliwość zabudowy w ramach przeznaczenia uzupełniającego). Działka ta nie jest zabudowana.

c)w jaki sposób były wykorzystywane ww. działki w całym okresie ich posiadania przez Pana, a w szczególności czy były one związane z prowadzoną przez Pana pozarolniczą działalnością gospodarczą i czy zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych prowadzonej w tej działalności?

Odpowiedź: Ww. działki objęte wnioskiem o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej w całym okresie ich posiadania przez Wnioskodawcę wykorzystywane były na cele osobiste – mieszkalne Wnioskodawcy i jego żony oraz przez pewien okres czasu w części wynajmowane (patrz odpowiedź na lit. d).

Wnioskodawca potwierdza, co zostało już wskazane w opisie stanu faktycznego wniosku o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej, że ww. działki nie były natomiast wykorzystywane na potrzeby działalności gospodarczej, i nie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych.

d)czy ww. nieruchomości były przedmiotem najmu, dzierżawy, jeśli tak to w jakim okresie i jakie pożytki Pan czerpał z tego tytułu?

Odpowiedź: Wnioskodawca wskazuje, co zostało już przedstawione w opisie stanu faktycznego wniosku o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej, że przedmiotem najmu był Budynek, który do 2011 r. był w części oddawany do odpłatnego korzystania na podstawie zawieranych umów najmu krótkoterminowego. Od 2011 r. Budynek nie jest wynajmowany. Pozostałe nieruchomości objęte wnioskiem o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej nie były przedmiotem najmu, dzierżawy i Wnioskodawca nie pobierał w związku z tym żadnych pożytków.

e)czy ww. nieruchomości nabył Pan z wykorzystaniem środków pochodzących z umowy pożyczki, kredytu?

Odpowiedź: Zakupu Nieruchomości Wnioskodawca dokonał z własnych środków.

f)czy ww. nieruchomości nabył Pan do majątku małżeńskiego, a w Pana małżeństwie panuje ustrój majątkowej wspólności małżeńskiej?

Odpowiedź: Nieruchomości zostały nabyte do majątku wspólnego Wnioskodawcy i jego żony. W małżeństwie Wnioskodawcy panuje ustrój majątkowej wspólności małżeńskiej.

g)kto i w jakim celu zainicjował podział działki o nr (…) na działki ewidencyjne o nr (…) i (…)?Czy dokonany podział wpłynął na podniesienie wartości tych działek?

Odpowiedź: Podział działki o nr (…) na działki ewidencyjne o numerze (…) oraz (…) nastąpił na wniosek sąsiada Wnioskodawcy i jego żony. Działka o numerze (…) stanowiła istotnie mniejszą część (tj. (…) mkw.) całej działki o numerze (…). Celem podziału działki była późniejsza zamiana nieruchomości w ten sposób, że wydzielona działki o numerze (…) przeszła na własność sąsiada Wnioskodawcy i jego żony w zamian za działkę (…) będącą ówcześnie we własności tego sąsiada.

Zamiany dokonano w celu wyrównania linii granicznej między sąsiadami, a także, żeby zabudowa sąsiada znajdowała się na jego terenie (działka o numerze (…) zabudowana jest (...)).

Dokonany podział działki o numerze (…) na działki ewidencyjne o numerze (…) oraz (…) nie wpłynął na podniesienie wartości tych działek.

h)kto był stroną zawartej przez Pana (...) marca 2006 r. umowy zamiany działki o nr (…) na działkę o nr (…)? W jakim celu dokonano tej zamiany działek?

Odpowiedź: Stroną zawartej umowy zamiany był Wnioskodawca z żoną oraz osoba fizyczna – sąsiad Wnioskodawcy i jego żony. Zamiany dokonano w celu wyrównania linii granicznej między sąsiadami, a także, żeby zabudowa sąsiada znajdowała się na jego terenie (działka o numerze (…) zabudowana jest (...)).

i)we wniosku wskazał Pan m.in.:

Proszę o wskazanie, czy powyższe informacje odnoszą się do wszystkich działek, które są przedmiotem planowanej przez Pana sprzedaży? Jeżeli nie, proszę wskazać jakie konkretnie działania zostały przez Pana podjęte i w stosunku do działek o jakich nr ewidencyjnych.

Odpowiedź: Wnioskodawca potwierdza, że wszystkie powyższe informacje (co zostało już wskazane w opisie stanu faktycznego do złożonego wniosku o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej) odnoszą się do wszystkich działek objętych wnioskiem, tj. działek o numerach: (…).

Co prawda, jak wskazywał Wnioskodawca we wniosku o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej działka o numerze (…) powstała z podziału działki (...) (dawniej o numerze (…) oraz (…)), niemniej podział ten nie skutkował potencjalnym wzrostem ich wartości. Szczegółowe informacje w zakresie tego podziału i jego celu wskazano w niniejszej odpowiedzi na pytanie 1 lit. g.

2)Kiedy zamierza Pan dokonać sprzedaży ww. nieruchomości?

Odpowiedź: Wnioskodawca planuje dokonać sprzedaży Nieruchomości w 2024 r.

3)Czy dokonana przez Pana sprzedaż opisanych działek na rzecz Fundacji Rodzinnej odbędzie się za wynagrodzeniem? Jaką formę będzie miało to wynagrodzenie i czy będzie ono odpowiadało wartości rynkowej sprzedawanej nieruchomości?

Odpowiedź: Wnioskodawca potwierdza, że sprzedaż opisanych działek na rzecz Fundacji Rodzinnej odbędzie się za wynagrodzeniem w formie pieniężnej. Wynagrodzenie to będzie odpowiadało wartości rynkowej sprzedawanej Nieruchomości.

4)Czy w odniesieniu do nieruchomości, które zamierza Pan zbyć, zamierza Pan zawrzeć z Fundacją Rodzinną (nabywcą) umowę przedwstępną lub inny dokument, na podstawie którego zobowiąże się Pan zbyć nieruchomość? Jeżeli tak, to należy wskazać:

- jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień ww. umowy lub innego dokumentu zawartego z nabywcą, ciążą/będą ciążyły na nabywcy a jakie na zbywcy?

-czy w umowie przedwstępnej zbycia lub innym dokumencie zostały/zostaną ustalone warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy zbycia, przenoszącej prawo własności nieruchomości na nabywcę? Jeśli tak, to jakie?

-czy udzielił/udzieli Pan nabywcy ww. nieruchomości pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w Pana imieniu w prawach dotyczących przedmiotowej nieruchomości? Jeżeli tak, to do uzyskania jakich konkretnie decyzji i pozwoleń, udzielił/udzieli Pan pełnomocnictw nabywcy do występowania w Pana imieniu?

-jakich czynności dokonał/dokona do momentu zbycia przez Pana ww. nieruchomości, nabywca w związku z udzielonym pełnomocnictwem?

Odpowiedź: Wnioskodawca w odniesieniu do Nieruchomości, które zamierza zbyć, nie zamierza zawrzeć z Fundacją Rodzinną (nabywcą) umowy przedwstępnej lub innego dokumentu, na podstawie którego zobowiąże się zbyć nieruchomość.

5)Czy dokonywał Pan już wcześniej zbycia nieruchomości (oprócz nieruchomości, o których mowa we wniosku), jeśli tak to należy podać odrębnie do każdej zbywanej nieruchomości:

·jakie to nieruchomości?

Odpowiedź: Wnioskodawca w przeszłości, tj. w ciągu ostatnich kilkunastu lat, dokonał zbycia jednej nieruchomości gruntowej o numerze ewidencyjnym (…), oznaczonej jako Lasy, położonej w (…) w drodze darowizny na rzecz wnuczki dnia (…) kwietnia 2016 r.

·kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości?

Odpowiedź: Wnioskodawca wraz żoną nabył przedmiotową nieruchomość na podstawie umowy zniesienia współwłasności z dnia (…) czerwca 2005 roku.

·w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte przez Pana?

Odpowiedź: Nieruchomość została nabyta jako potencjalne miejsce budowy.

·w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane przez Pana od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

Odpowiedź: Nieruchomość od momentu nabycia do dnia darowania jej na rzecz wnuczki nie była używana.

·kiedy dokonał Pan ich zbycia i co było przyczyną ich zbycia?

Odpowiedź: Wnioskodawca dokonał zbycia nieruchomości w drodze darowizny na rzecz wnuczki dnia (…) kwietnia 2016 r. Przyczyną zbycia była chęć obdarowania wnuczki.

·ile działek zostało zbytych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych, to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

Odpowiedź: Wnioskodawca nie dokonywał zbycia innych nieruchomości. Darowana na rzecz wnuczki nieruchomość była w dacie dokonania darowizny niezabudowana.

·czy z tytułu ich sprzedaży odprowadzał Pan podatek VAT?

Odpowiedź: Darowizna przedmiotowej nieruchomości nie podlegała opodatkowaniu VAT.

·na co zostały przeznaczone środki uzyskane ze sprzedaży ww. nieruchomości?

Odpowiedź: Z uwagi na to, że zbycie nieruchomości nastąpiło w drodze darowizny Wnioskodawca nie otrzymał z tego tytułu żadnego wynagrodzenia.

6)Czy posiada Pan jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży (oprócz opisanych we wniosku), jeśli tak to ile i jakie?

Odpowiedź: Obecnie Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży oprócz opisanych we Wniosku.

Pytanie

1.Czy transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Pana stanowisko w sprawie

1. Zdaniem Wnioskodawcy transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi, iż: odpłatne zbycie Nieruchomości nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej oraz zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie.

I.Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT źródłami przychodów są odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Zgodnie z powyższym przepisem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

i.odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

ii. zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Jeżeli jednak sprzedaż nieruchomości następuje w ramach działalności gospodarczej to uzyskany przychód z tej sprzedaży kwalifikowany jest do źródła przychód z działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT.

W związku z powyższym, w ocenie Wnioskodawcy z uwagi na fakt, że Nieruchomości zostaną zbyte po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie bądź wybudowanie, to w celu skorzystania z opisanego powyżej wyłączenia konieczne jest dokonanie analizy czy sprzedaż Nieruchomości następuje w działalności gospodarczej czy w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

1.Działalność gospodarcza – ogólne uwagi

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

i.zarobkowym celu działalności,

ii.wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

iii.prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Jednocześnie wskazać należy, iż o tym, czy transakcja przeprowadzana jest w ramach działalności gospodarczej, czy też jest tylko odpłatnym zbyciem nieruchomości, decyduje całokształt okoliczności poprzedzających i towarzyszących zbyciu nieruchomości.

W orzecznictwie sądowym podkreślono, iż definicja działalności gospodarczej dotyczy stanu faktycznego a nie prawnego, stanowi ona bowiem zjawisko obiektywnie istniejące w danym czasie. Zamiar jej prowadzenia uzewnętrznia się poprzez faktyczne podejmowanie czynności o określonym charakterze. Rzeczywisty charakter tych czynności, a nie subiektywne przekonanie podatnika (czy organu podatkowego) decyduje o tym, czy wykonywane przez daną osobę działania stanowią pozarolniczą działalność gospodarczą. Działalność podatnika, niezależnie od jego zamiaru, woli lub przekonania, ma charakter gospodarczy, jeśli odpowiada przesłankom przewidzianym w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Nie ma przy tym znaczenia, czy podmiot prowadzący działalność gospodarczą dopełnia ciążących na nim obowiązków formalnych, gdyż o kwalifikacji danej działalności przesądza kryterium obiektywne, tj. ustalenie, że dana osoba faktycznie prowadzi działalność, która obiektywnie może przynieść dochód (tak w wyroku WSA w Łodzi z 30 kwietnia 2019 r. sygn. I SA/Łd 6/19).

Z tych względów, o tym, czy określone działania podatnika mieszczą się w ramach działalności gospodarczej czy też nie (wyprzedaż majątku prywatnego w ramach zarządzania jego aktywami) nie decyduje ani fakt rejestracji działalności gospodarczej (czy jej brak), ani nawet wewnętrzne przekonanie podatnika, że podejmowane przez niego działania nie są przejawem takiej działalności (tak w wyroku WSA w Łodzi z 11 kwietnia 2019 r. sygn. I SA/Łd 348/18).

Wobec powyższego, konieczne jest dokonanie analizy poszczególnych przesłanek składających się na definicje działalności gospodarczej w celu potwierdzenia czy sprzedaż Nieruchomości uwzględniając okoliczności faktyczne opisane w zdarzeniu przyszłym stanowi dyspozycję majątkiem prywatnym czy zaś wykonywanie działalności gospodarczej.

2.Zarobkowy cel działalności

Działalność ma charakter zarobkowy, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów.

Zatem, zarobkowy charakter aktywności należy odróżnić od typowego zarządu majątkiem osobistym. Jak wskazuje się w orzecznictwie (wyrok WSA w Gdańsku z 17 kwietnia 2019 r., sygn. I SA/Gd 170/19) „można mówić o gospodarowaniu osobistym majątkiem, jeżeli zamiarem podatnika jest jedynie spieniężenie części lub całości swojego majątku. Pieniądze uzyskane ze sprzedaży majątku nie są wówczas reinwestowane, czyli przeznaczane na zakup kolejnych rzeczy tego samego rodzaju i przygotowanie ich do sprzedaży, a następnie sprzedaż, ale są wykorzystywane na inne cele, jak zwłaszcza bieżące potrzeby podatnika. Podkreślić przy tym należy konieczność badania rzeczywistego wykorzystania pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży, a nie jedynie sam zamiar podatnika co do sposobu ich wykorzystania”.

Z kolei w wyroku WSA w Łodzi z dnia 18 października 2018 r. (sygn. I SA/Łd 540/18), sąd stwierdził, iż: „samo tylko wyodrębnienie z jednej nieruchomości działek gruntu, powiązane także z koniecznością uprzedniego uzyskania stosownych decyzji administracyjnych (zatwierdzenie podziału, ustalenie warunków zabudowy – w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) nie wykracza poza działania mieszczące się w zwykłym zarządzie własnymi sprawami majątkowymi”.

Wobec powyższego, zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

W tym miejscu konieczne jest wskazanie, iż w ocenie Wnioskodawcy transakcja zbycia działek wchodzących w skład Nieruchomości pomimo osiągnięcia dochodu nie będzie skutkowała automatycznie spełnieniem definicji działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o PIT. Osiągnięcie dochodu samo w sobie nie przesądza o zaliczeniu uzyskanych przez podatnika przychodów ze sprzedaży nieruchomości do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej. Należy zauważyć, że zbycie majątku poza działalnością gospodarczą także może mieć charakter zarobkowy.

W takim jednak przypadku, jak potwierdził m.in. Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 3 lipca 2013 r. (sygn. II FSK 2110/1) „spełnienie w konkretnym przypadku warunku celu zarobkowego samo w sobie nie przesądza o zaliczeniu uzyskanych przez podatnika przychodów ze sprzedaży nieruchomości do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej” (podobnie orzekł Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 9 marca 2016 r. sygn. II FSK 1423/14).

Biorąc powyższe pod uwagę, Wnioskodawca podkreśla, iż sprzedaż działek wchodzących w skład Nieruchomości stanowi w istocie zabezpieczenie równego dostępu beneficjentów FR do Nieruchomości, Wnioskodawca pragnie by jego najbliżsi byli uprawnieni do korzystania z Nieruchomości przez okres działalności FR, nawet po jego śmierci. Podkreślić w szczególności należy, iż przyczyną niniejszej transakcji było wprowadzenie do polskiego porządku prawnego instytucji Fundacji rodzinnej i założenie FR przez Wnioskodawcę.

Zatem, bezsprzecznie celem transakcji sprzedaży nie jest uzyskanie zarobku, ale zabezpieczenie własności posiadanego majątku na wypadek śmierci zgodnie z wolą Wnioskodawcy (Fundatora). Za brakiem zarobkowego charakteru przemawia również, upływ czasu pomiędzy nabyciem działek wchodzących w skład nieruchomości, tj. okres ponad 15 lat od nabycia poszczególnych działek.

Nie ulega zatem wątpliwości, że nabycie działek wchodzących w skład Nieruchomości w latach 1995-2006 było czynnością zmierzającą do ulokowania kapitału i na moment transakcji sprzedaży uzyskanie dochodów będzie ekonomicznym efektem lokowania kapitału pod postacią nabycia 4 działek w trakcie 10 lat.

Nabycie poszczególnych działek było motywowane między innymi chęcią stworzenia komfortowych warunków wypoczynkowych dla rodziny Wnioskodawcy, o czym świadczy fakt, że działka nr (…) pełni funkcję miejsc postojowych dla Wnioskodawcy i jego rodziny, działki nr (…) i (…) pełnią funkcję ogrodu, położonego w sąsiedztwie Budynku.

W orzecznictwie sądowym podkreślone zostało, iż lokowanie kapitału w nieruchomości i ich późniejsza sprzedaż po dłuższym okresie czasu stanowi w praktyce zarząd majątkiem prywatnym.

Wnioskodawca informuje, iż m.in. w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 15 września 2020 r. sygn. I SA/Gd 273/20 zostało wskazane, że: „Lokowanie kapitału w nabywane nieruchomości, które mają stanowić formę zabezpieczenia finansowego, zakłada raczej zachowywanie takiego składnika majątkowego przez dłuższy okres czasu niż szybkie jego zbycie. Obserwacja zjawisk gospodarczych pozwala bowiem dojść do przekonania, że poza okresowymi spadkami cen nieruchomości, ich wartość zwykle rośnie wraz z upływem czasu. Ta cecha czyni z nich korzystny instrument do długoterminowego lokowania środków pieniężnych. Ponadto, nabywanie nieruchomości jako lokata kapitału, nie wymaga raczej podejmowania aktywności, która ma służyć uzyskaniu efektu szybkiego wzrostu wartości gruntu. Oczywiście nie można wykluczyć, że działania takie jak podział gruntu na mniejsze działki czy uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy mogą być podejmowane także przez właściciela nieruchomości, który w ten sposób chce zwiększyć jej potencjalną atrakcyjność handlową. Niemniej jednak wydaje się uzasadnione postawienie tezy, że w przypadku, gdy rzeczywistym zamiarem właściciela nieruchomości było stworzenie bezpieczeństwa finansowego, to tego rodzaju działania podejmowane są wówczas, gdy po dłuższym okresie posiadania właściciel zamierza spieniężyć swój majątek nieruchomy”.

Dodatkowo, zdaniem Wnioskodawcy należy mieć na uwadze, że rolą właściciela nieruchomości nie jest dążenie do minimalizacji zysków ze zbycia majątku prywatnego. Nie można zresztą pozbawiać osób, którym przysługuje prawo własności, podejmowania działań ukierunkowanych na korzystne z ich punktu widzenia zbycie należącego do nich majątku. Właściciel realizując swoje uprawnienie do korzystania oraz dysponowania przedmiotem tego prawa może podejmować działania zmierzające do uzyskania przysporzenia ekonomicznego ze zbycia nieruchomości. Okoliczności te same w sobie nie mogą przemawiać za uznaniem, że późniejsza sprzedaż Nieruchomości następuje w ramach działalności gospodarczej.

3.Wykonywanie działalności w sposób zorganizowany i ciągły

Prowadzenie działalności gospodarczej w sposób zorganizowany wiąże się z kolei z podjęciem pewnego wysiłku organizacyjnego w związku z jej prowadzeniem. Chodzi tu zarówno o podjęcie takich działań jak wybór określonej formy organizacyjno-prawnej, jak i o zapewnienie lokalu do jej prowadzenia, podejmowaniu działań marketingowych w celu jej rozreklamowania, zdobywaniu klientów czy zatrudnianiu pracowników.

Natomiast ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Ciągły sposób prowadzenia działalności pozwala na odróżnienie czynności wykonywanych jedynie okazjonalnie, sporadycznie i incydentalnie.

W tym kontekście, w ocenie Wnioskodawcy trudno uznać, aby planowana sprzedaż Nieruchomości posiadała zorganizowany i ciągły charakter. Wynika to z faktu, iż przedmiotem planowanej sprzedaży jest Nieruchomość, na która składające się działki zostały nabyte w latach 1995-2006 przez Wnioskodawcę wraz z małżonką do majątku wspólnego jako forma lokaty i zabezpieczenia oszczędności prywatnych oraz zabezpieczenia przyszłości najbliższej rodziny. Nabyciu działek wchodzących w skład Nieruchomości nie towarzyszył zamiar odsprzedaży.

O braku ciągłości i zorganizowania świadczy również fakt, że poszczególne działki wchodzące w skład Nieruchomości były nabywane w kilkuletnich odstępach czasowych, następnie przed podjęciem decyzji o ich odpłatnym zbyciu były własnością Wnioskodawcy przez ponad 15 lat, zatem opisanym działaniom nie sposób przypisać cechy zorganizowania czy też ciągłości – działki były nabywane w celu poprawienia komfortu i warunków mieszkaniowych Wnioskodawcy.

Nieruchomość nigdy nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych Wnioskodawcy. Wskazać należy, iż pierwotnym założeniem Wnioskodawcy było przeznaczenie Budynku położonego na analizowanych nieruchomościach gruntowych do najmu krótkoterminowego jako pensjonatu. Niniejsze plany nie zostały jednak zrealizowane i od 2011 roku Nieruchomość nie jest wynajmowana. Wnioskodawca oraz jego żona korzystają z nieruchomości na potrzeby mieszkaniowe, najbliższa rodzina Wnioskodawcy również spędza wolny czas na terenie Nieruchomości.

Dodatkowo, Wnioskodawca zaznacza, że nie podejmował żadnych czynności skutkujących potencjalnym wzrostem wartości Nieruchomości takich jak m.in. wytyczanie dróg wewnętrznych lub dojazdowych, zamówienie planów zagospodarowania terenu/koncepcji architektonicznych, postawienie ogrodzenia czy ustanawianie służebności np. służebności przejazdu.

Natomiast w odniesieniu do definicji wymogu „zorganizowania” działalności gospodarczej podatnika to została ona precyzyjnie wyjaśniona m.in. przez Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 9 marca 2016 r. (sygn. II FSK 1423/14) oraz w wyroku z dnia 7 lutego 2017 r. (sygn. II FSK 4025/14), który stwierdził, że „na pojęcie «zorganizowanie» w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonej działalności, jak i w fazie realizacyjnej”.

Odnosząc powyższe tezy wyroku do opisanego zdarzenia przyszłego, w ocenie Wnioskodawcy planowane przez niego zbycie Nieruchomości nie może być uznane za zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, ani w zakresie działalności obejmującej obrót nieruchomościami, ani działalności deweloperskiej, ani działalności pomocniczej do wyżej wymienionych. Wnioskodawca nie może być uznany za profesjonalistę w tym obszarze. Wnioskodawca nie posiada wystarczającej wiedzy ani doświadczenia w zakresie opisanych działalności.

Podkreślić również należy, że Wnioskodawca nie prowadzi jednoosobowej działalności gospodarczej, jest jedynie członkiem rad nadzorczych wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego spółek akcyjnych. Wnioskodawca nie zamierza prowadzić działalności gospodarczej polegającej na prowadzeniu obrotu nieruchomościami ani działalności deweloperskiej, ani świadczeniu usług o podobnym charakterze. Wnioskodawca jedynie wynajmuje budynek (...) znajdujący się w powiecie (…).

Mając na uwadze powyższe argumenty oparte na orzeczeniach sądów administracyjnych i stanowiskach organów podatkowych, w ocenie Wnioskodawcy w okolicznościach opisanego zdarzenia przyszłego nie sposób mówić, aby transakcja sprzedaży Nieruchomości nastąpiła w warunkach zorganizowania charakterystycznego dla prowadzenia działalności gospodarczej.

Na poparcie swojego stanowiska Wnioskodawca przytacza także poniższe najnowsze interpretacje podatkowe wydane w podobnych stanach faktycznych:

·interpretację z dnia 6 czerwca 2022 r. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.242.2022.2.ACZ stanowiącą, iż:

„Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych”.

·interpretację z dnia 16 grudnia 2022 r. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.889.2022.1.EC stanowiącą, iż:

„Nie ulega zatem wątpliwości, że sprzedaż Nieruchomości to jedynie zarząd majątkiem prywatnym Wnioskodawcy. Tego wniosku nie zmienia fakt udzielenia pełnomocnictwa zarządowi Nabywcy do dokonania określonych czynności. Zauważyć bowiem trzeba, że uzyskanie określonych pozwoleń jest warunkiem zakupu Nieruchomości. W innym przypadku, Nieruchomość stanie się dla Nabywcy bezprzedmiotowa, co oznacza, że Nabywca nie nabyłby jej nawet, gdyby Wnioskodawca obniżył cenę sprzedaży. Trudno więc uznać w oderwaniu od całokształtu okoliczności, że udzielenie przedmiotowego pełnomocnictwa i uzyskanie określonych decyzji lub pozwoleń, skutkuje nabyciem statusu przedsiębiorcy. Takie rozumienie przepisów ustawy PIT, doprowadziłoby do kuriozalnych wniosków, ponieważ incydentalna sprzedaż majątku prywatnego generowałaby nabycie przedmiotowego statusu.

Podkreślić również należy, że nie można wymagać, aby osoba fizyczna wyzbywała się swego majątku w możliwe najmniej rentowny i ekonomicznie uzasadniony sposób, aby tylko nie podjąć żadnych czynności zwiększających atrakcyjność czy przeznaczenie gruntu, co mogłoby skutkować uznaniem za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą”.

·interpretację z dnia 19 sierpnia 2022 r. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej sygn. 0115-KDIT3.4011.409.2022.4.AWO stanowiącą, iż:

„Okoliczności dotyczące planowanej sprzedaży wskazanych działek nie dają więc podstaw do przyjęcia, że spełnione zostaną przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie planowanej sprzedaży do działalności gospodarczej. Nie sposób bowiem uznać, że w realiach przedstawionych okoliczności działania podejmowane przez Pana pozwalają na zakwalifikowanie sprzedaży działek (mających powstać w wyniku podziału nabytej przez Pana w 2017 r. działki budowlanej) do kategorii przychodu z działalności gospodarczej (działka budowlana nie była przedmiotem najmu, dzierżawy lub jakiejkolwiek innej umowy cywilnoprawnej, działki nie zostały uzbrojone oraz nie prowadzono na nich żadnych prac, które miałyby na celu zwiększenie ich atrakcyjności). Przyjąć zatem należy, że opisana przez Pana sprzedaż będzie miała charakter incydentalny. Należy więc uznać, że zbycie opisanych trzech działek (mających powstać w wyniku podziału nabytej przez Pana w 2017 r. działki budowlanej) nie spowoduje powstania po Pana stronie przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych”.

Dodatkowo należy wskazać, że odpłatne zbywanie majątku nieruchomego nie stanie się dla Wnioskodawcy stałym źródłem utrzymania. Dlatego też sprzedaż Nieruchomości będzie miała charakter okazjonalny i nieprofesjonalny.

Mając na uwadze powyższe, zdaniem Wnioskodawcy niewątpliwie sprzedaż Nieruchomości należy uznać jako zwykłe wykonywanie przez Wnioskodawcę prawa własności do własnego majątku prywatnego, a zatem zbycie to nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej. W związku z tym należy uznać, że sprzedaż Nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej i nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT, zaś skutki podatkowe odpłatnego zbycia Nieruchomości należy rozpatrywać w kontekście art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a tej ustawy, czyli z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

Pięcioletni termin, wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT, należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie Nieruchomości. Zatem, jak zostało wskazane powyżej z uwagi na fakt, że działki wchodzące w skład Nieruchomość zostały nabyte w latach 1995-2006, należy uznać, że pięcioletni termin, o którym mowa w powołanym przepisie niewątpliwie upłynął.

Dodatkowo podkreślenia wymaga, że w stanie faktycznym nie mają i nie będą miały miejsca także okoliczności wskazane w art. 10 ust. 2 ustawy o PIT, tj. nie dojdzie do odpłatnego zbycia:

1)na podstawie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki lub kredytu – do czasu ostatecznego przeniesienia własności przedmiotu umowy;

2)w formie wniesienia wkładu niepieniężnego do spółki lub spółdzielni środków obrotowych, środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych;

3)składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat;

4)składników, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 19, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki te zostały wycofane z działalności gospodarczej, i dniem ich odpłatnego zbycia nie upłynęło 6 lat.

Reasumując, w ocenie Wnioskodawcy jako, że planowana sprzedaż Nieruchomości nie spełnia cech charakterystycznych dla działalności gospodarczej przychód z tej sprzedaży należy zaliczyć do kategorii o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT, natomiast z uwagi na upływ ponad 5 lat od końca roku, w którym Wnioskodawca nabył tę Nieruchomość, wskutek transakcji sprzedaży Nieruchomości nie powstanie przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem PIT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 poz. 226 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości,  jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Natomiast, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości,  jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi ono źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wskazuje, że dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części, udziału w nieruchomości bądź praw majątkowych określonych w lit. a-c nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

-odpłatne zbycie nieruchomości lub praw majątkowych nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

-zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

-zarobkowym celu działalności,

-wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

-prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, iż działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne, celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, itp.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy.

Zakwalifikowanie do źródła przychodów ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodów, możliwość odliczenia kosztów ich uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez podatników do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

Przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości, należy uwzględnić wszystkie etapy tej aktywności. Ocena podejmowanych działań powinna uwzględniać działania podejmowane na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno.

Z informacji przedstawionych we wniosku oraz jego uzupełnieniu wynika, że:

- planuje Pan dokonać sprzedaży następujących działek: (…) - łącznie jako: „Nieruchomość”;

-planuje Pan dokonać sprzedaży Nieruchomości w 2024 r., a nabywcą będzie Fundacja Rodzinna, której jest Pan fundatorem;

-sprzedaż opisanych działek na rzecz Fundacji Rodzinnej odbędzie się za wynagrodzeniem w formie pieniężnej. Wynagrodzenie to będzie odpowiadało wartości rynkowej sprzedawanej Nieruchomości;

-podjął Pan decyzję o sprzedaży działek oraz budynku położonego na tej Nieruchomości (łącznie razem jako: „Nieruchomości”) na rzecz FR, w celu zabezpieczenia możliwości korzystania z Nieruchomości przez wszystkich beneficjentów FR będących członkami Pana rodziny;

-działki o numerach (…) oraz (…) (dawniej (…)) zostały nabyte przez Pana oraz żonę na podstawie odpłatnej umowy sprzedaży zawartej w dniu (…) września 1995 r. w formie aktu notarialnego; działka o numerze (…) została nabyta przez Pana oraz żonę na podstawie odpłatnej umowy sprzedaży zawartej w dniu (…) lutego 2004 r. w formie aktu notarialnego; działka o numerze (…) została nabyta przez Pana i żonę na podstawie umowy zamiany zawartej w dniu (…) marca 2006 r. w formie aktu notarialnego, zamiany dokonano w celu wyrównania linii granicznej między sąsiadami, a także, żeby zabudowa sąsiada znajdowała się na jego terenie (działka o numerze (…) zabudowana jest (...));

-nieruchomości zostały nabyte do majątku wspólnego Pana i żony. W Pana małżeństwie panuje ustrój majątkowej wspólności małżeńskiej;

-wszystkie ww. działki zostały nabyte do majątku osobistego (wspólnego) Pana i żony i miały służyć ich celom osobistym, w szczególności zaspokoić Państwa cel mieszkaniowy;

-działka o numerze (…) zabudowana jest budynkiem mieszkalnym z częściowym przeznaczeniem na wynajem (częściowo funkcja pensjonatowa). Budynek ten został wzniesiony przez Pana i żonę w celu mieszkaniowym. Działka o numerze (…) jest zabudowana chodnikiem oraz utwardzonym placem stanowiącymi budowle. Ponadto, na działce (…) znajdują się schody do ww. Budynku, a także zadaszony obiekt drewniany, który nie jest jednak związany w sposób trwały z podłożem (w związku z czym nie stanowi budynku). Nakłady poczynione na tej działce zostały wzniesione przez Pana i żonę. Część poniesionych nakładów tj. schody stanowią element Budynku, który pełni Pana funkcję mieszkaniową. Pozostałe zaś nakłady miały pełnić funkcję pomocniczą do wzniesionego Budynku. Działka o numerze (…) jest zabudowana utwardzonym parkingiem stanowiącym budowlę. Nakłady na utwardzony parking zostały poniesione przez Pana i żonę. Parking został wzniesiony w celu wyznaczenia miejsca służącego do odstawiania (parkowania) samochodów osobowych wykorzystywanych na cele osobiste Pana i żony. Zgodnie z podstawowym przeznaczeniem określonym w obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, działka o numerze (…) jest przeznaczona w części pod zabudowę. Z kolei w odniesieniu do pozostałej części działka ta ma w Planie miejscowym podstawowe przeznaczenie niebudowlane (przy czym Plan miejscowy przewiduje możliwość zabudowy w ramach przeznaczenia uzupełniającego). Działka ta nie jest zabudowana;

- ww. działki objęte wnioskiem o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej w całym okresie ich posiadania przez Pana wykorzystywane były na cele osobiste – mieszkalne Pana i żony oraz przez pewien okres w części wynajmowane;

- przedmiotem najmu był Budynek, który do 2011 r. był w części oddawany do odpłatnego korzystania na podstawie zawieranych umów najmu krótkoterminowego. Od 2011 r. Budynek nie jest wynajmowany. Pozostałe nieruchomości objęte wnioskiem o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej nie były przedmiotem najmu, dzierżawy i nie pobierał Pan w związku z tym żadnych pożytków;

-ww. działki nie były natomiast wykorzystywane na potrzeby działalności gospodarczej, i nie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych;

-nie podejmował Pan żadnych czynności skutkujących potencjalnym wzrostem wartości Nieruchomości (działek o numerach: (…), nr (…), (…) (dawniej (…)), (…)) takich jak: przyłączanie mediów (za wyjątkiem przyłączenia światłowodu), wytyczanie dróg wewnętrznych lub dojazdowych, zamówienie planów zagospodarowania terenu/koncepcji architektonicznych, postawienie ogrodzenia, ubieganie się o wydanie decyzji o środowiskowych warunkach dla inwestycji, ubieganie się o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę, dokonywanie podziału działek, ustanawianie służebności np. służebności przejazdu;

-w odniesieniu do Nieruchomości, które zamierza Pan zbyć, nie zamierza Pan zawrzeć z Fundacją Rodzinną (nabywcą) umowy przedwstępnej lub innego dokumentu, na podstawie którego zobowiąże się zbyć nieruchomość;

-na moment składania niniejszego wniosku nie prowadzi Pan jednoosobowej działalności gospodarczej. Jest Pan natomiast członkiem rad nadzorczych spółek;

-aktualnie wynajmuje Pan budynek (...) w powiecie (…);

-w przeszłości, tj. w ciągu ostatnich kilkunastu lat, dokonał Pan zbycia jednej nieruchomości gruntowej o numerze ewidencyjnym (…), oznaczonej jako Lasy, położonej w (…) w drodze darowizny na rzecz wnuczki dnia (…) kwietnia 2016 r.;

-obecnie nie posiada Pan innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży oprócz opisanych we wniosku.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Okoliczności przedstawione we wniosku wskazują, że ww. nieruchomość nie została nabyta przez Pana dla celów prowadzenia działalności gospodarczej i nie była w takiej działalności wykorzystywana. W Pana sprawie czynności podejmowane przez Pana wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym nie sposób zatem przyjąć, że sprzedaż nieruchomości składającej się z działek nr: (…) wchodzących w skład Nieruchomości wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Całokształt czynności, a w szczególności zakres i cel Pana działania, a zwłaszcza sposób wykorzystywania nieruchomości w czasie posiadania, brak przygotowania przez Pana do sprzedaży (przez czynności mające na celu zwiększenie jej wartości) sugerują, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Z punktu oceny przedstawionego zdarzenia przyszłego nie bez znaczenia jest przyczyna podjęcia przez Pana decyzji o sprzedaży Nieruchomości. Zaznaczył Pan bowiem, że podjął decyzję o sprzedaży działek oraz budynku położonego na tej Nieruchomości (łącznie razem jako: „Nieruchomości”) na rzecz FR, w celu zabezpieczenia możliwości korzystania z Nieruchomości przez wszystkich beneficjentów FR będących członkami Pana rodziny.

Tym samym, przychody z planowanej przez Pana sprzedaży nieruchomości nie będą uzyskane ze źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji – oceny, czy przychód ze sprzedaży nieruchomości składającej się z działek o nr: (…) będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, należy dokonać z uwzględnieniem art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jak wynika z opisu sprawy, na przedmiotową Nieruchomość składają się działki o nr: (…), które nabywał Pan wraz z małżonką na przestrzeni lat 1995-2006 w formie aktu notarialnego.

W rezultacie, odpłatne zbycie (sprzedaż) w 2024 roku Nieruchomości, którą nabywał Pan w latach 1995-2006, będzie miało miejsce po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tych nieruchomości. W konsekwencji sprzedaż ta nie będzie skutkowała powstaniem po Pana stronie przychodu także ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Reasumując, w odniesieniu do przedstawionego zdarzenia przyszłego należy uznać, że transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

·Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

·Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).