Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

6 marca 2024 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W dniu 29 grudnia 1997 r. nabyła Pani drogą kupna niezabudowane nieruchomości (działki budowlane nr ewidencyjny 1 oraz 2) w (...) przy ulicy (…), których jest Pani jedynym właścicielem. Na działce o numerze ewidencyjnym 1 wybudowała Pani budynek mieszkalny jednorodzinny, natomiast na działce o numerze ewidencyjnym 2 powstał garaż. Roboty budowlane przy budynku mieszkalnym zostały zakończone w 2019 r. i zgodnie z decyzją Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego (...) powyższy budynek został przyjęty do użytkowania w czerwcu 2019 r.

Od tego czasu jest Pani w nim zameldowana oraz w nim mieszka. Obecnie przygotowuje się Pani do sprzedaży ww. nieruchomości. Oświadcza Pani, iż nie prowadzi działalności gospodarczej, a sprzedaż opisanej nieruchomości nie nastąpi w ramach wykonywania działalności gospodarczej. Ponadto oświadcza Pani, iż problem, który przedstawia Pani, nie jest objęty postępowaniem podatkowym, kontrolą podatkową lub celno-skarbową oraz że w tym zakresie sprawa nie została rozstrzygnięta co do jej istoty w decyzji lub postanowieniu organu podatkowego.

Pytania

1.Czy okres pięciu lat od nabycia lub wybudowania, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych będzie się liczyć od 1997 roku, tj. roku nabycia nieruchomości, czy od roku ukończenia budowy (przyjęcia do użytkowania)?

2.Czy w opisanym przypadku, należność z zamierzonej sprzedaży całej nieruchomości będzie uznana za źródło przychodu w rozumieniu ww. przepisów?

Pani stanowisko w sprawie

Ad. 1

Uważa Pani, iż zgodnie z uregulowaniami Kodeksu Cywilnego (art. 46 oraz art. 47) w przypadku wybudowania budynku na własnym gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną nieruchomość. W związku z powyższym, bez względu na datę ukończenia budowy domu (datę przyjęcia do użytkowania), sprzedaż nieruchomości będzie zwolniona z podatku, gdyż nastąpi po upływie pięcioletniego okresu, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia gruntu.

Ad. 2

Nieruchomość będąca przedmiotem zamierzonej umowy zbycia składać się będzie łącznie z działki i posadowionego na niej budynku. Podkreślenia wymaga, iż w niniejszej sprawie dla zastosowania zasad opodatkowania, a właściwie braku opodatkowania, znaczenie ma data nabycia gruntu, tj. grudzień 1997 r. Z daty tej wynika, że okres pięciu lat od zakupu nieruchomości minął i kwota sprzedaży nie będzie stanowić źródła przychodu, w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a co za tym idzie nie wystąpi obowiązek zapłaty podatku dochodowego w związku z taką sprzedażą.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przytoczony przepis formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą nienastępujące w wykonaniu działalności gospodarczej odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu i rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości (jej części lub udziału w nieruchomości oraz określonych praw) w myśl ww. przepisu nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

• odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
• zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Z treści wniosku wynika, że w dniu 29 grudnia 1997 r. nabyła Pani drogą kupna niezabudowane nieruchomości (działki budowlane nr ewidencyjny 1 oraz 2) w (...) przy ulicy (…), których jest Pani jedynym właścicielem. Na działce o numerze ewidencyjnym 1 wybudowała Pani budynek mieszkalny jednorodzinny, natomiast na działce o numerze ewidencyjnym 2 powstał garaż. Roboty budowlane przy budynku mieszkalnym zostały zakończone w 2019 r. i zgodnie z decyzją Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego (...) powyższy budynek został przyjęty do użytkowania w czerwcu 2019 r. Od tego czasu jest Pani w nim zameldowana oraz w nim mieszka. Obecnie przygotowuje się Pani do sprzedaży ww. nieruchomości. Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej, a sprzedaż opisanej nieruchomości nie nastąpi w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

W związku z opisanym zdarzeniem powzięła Pani wątpliwość, czy planowana sprzedaż nieruchomości wraz z wybudowanym przez Panią budynkiem, będzie opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, wobec tego należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.).

Stosownie do art. 46 § 1 wskazanej ustawy:

Artykuł 47 § 1- § 3 ww. ustawy stanowi, że:

Na mocy art. 48 Kodeksu cywilnego:

Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w świetle której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności.

Oznacza to, że skoro budynek nie stanowi odrębnej nieruchomości, to nie może być samodzielnym przedmiotem zbycia bez gruntu, na którym został wzniesiony. Sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku trwale z nim związanego. Dlatego za datę nabycia nieruchomości w takim wypadku uznać należy datę nabycia gruntu, niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz opis zdarzenia przyszłego stwierdzam, że dla oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia przez Panią nieruchomości istotne znaczenie ma data nabycia gruntu, bowiem od końca roku kalendarzowego, w którym ono nastąpiło, należy liczyć pięcioletni okres, wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Bez znaczenia pozostaje przy tym fakt wybudowania na przedmiotowych nieruchomościach budynków (budynku mieszkalnego i garażu). Skoro do nabycia przez Panią działek doszło w 1997 r., to te lata - licząc od końca roku kalendarzowego - należy uwzględnić przy określaniu pięcioletniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec tego planowana przez Panią sprzedaż ww. nieruchomości wraz z wybudowanym budynkiem, nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości, a więc nie będzie stanowiła źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy. W konsekwencji, przy odpłatnym zbyciu przez Panią ww. nieruchomości nie wystąpi obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Tym samym, stanowisko Pani uznać należy za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).