Interpretacja indywidualna z dnia 28 marca 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL2-2.4011.83.2023.1.MM

Najem prywatny lokali mieszkalnych.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanych stanu zdarzeń przyszłych w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

Dnia 30 stycznia 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 30 stycznia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzeń przyszłych

Podatnik A.M (dalej: Wnioskodawca, Podatnik) jest osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą, której głównym przedmiotem jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawca opodatkowany jest podatkiem liniowym. Wnioskodawca ma nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce. Wnioskodawca jest w związku małżeńskim, w którym od maja 2011 r. panuje ustrój małżeńskiej rozdzielności majątkowej.

Wnioskodawca jest właścicielem kilkunastu lokali użytkowych, które zostały zakupione na potrzeby działalności gospodarczej i wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz amortyzowane.

Oprócz tego w lutym 2013 r. Podatnik dokonał zakupu do majątku prywatnego lokalu mieszkalnego zlokalizowanego w P i wprowadził ten lokal do ewidencji środków trwałych w prowadzonej działalności gospodarczej. Następnie w sierpniu 2020 r. Wnioskodawca nabył kolejny lokal mieszkalny zlokalizowany w Z, który zgodnie z zapisami aktu notarialnego został nabyty na cele związane z prowadzoną działalnością gospodarczą. Przedmiotowy lokal w Z również został wprowadzony do ewidencji środków trwałych w prowadzonej działalności gospodarczej Podatnika.

Zarówno lokal zakupiony w 2013 r zlokalizowany P, jak i lokal kupiony w 2020 r. zlokalizowany w Z Podatnik wykorzystuje w działalności gospodarczej, tj. wynajmuje je najemcom na podstawie długoterminowych umów najmu zarówno na cele mieszkalne, jak i niemieszkalne. Przychody z najmu zarówno lokali mieszkalnych, jak i użytkowych stanowią przychód z działalności gospodarczej podatnika.

Celem zaspokojenia przyszłych potrzeb swoich i rodziny Podatnik planuje wycofać wymienione wyżej dwa lokale mieszkalne z majątku związanego z działalnością gospodarczą (wycofać z ewidencji środków trwałych związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą) do majątku prywatnego i zakwalifikować przychody z tytułu najmu lokali mieszkalnych do źródła: „najem prywatny”, natomiast przychód osiągnięty z tytułu najmu lokali niemieszkalnych Wnioskodawca nadal planuje opodatkowywać w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Po wycofaniu lokali mieszkalnych z działalności gospodarczej stroną umowy najmu będzie wyłącznie Wnioskodawca jako osoba fizyczna, która zawiera te umowy w charakterze prywatnym, a nie w charakterze przedsiębiorcy. W przyszłości Wnioskodawca zamierza nabyć kolejne lokale mieszkalne do majątku prywatnego, niezwiązanego z prowadzoną działalnością gospodarczą w celu wynajmu długoterminowego i rozliczyć przychód w ramach najmu prywatnego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Pytania

1.Czy Wnioskodawca może opodatkować przychody z najmu lokali mieszkalnych, po ich wycofaniu z działalności gospodarczej w całości przez siebie w ramach „najmu prywatnego” ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych?

2.Czy po nabyciu kolejnych lokali mieszkalnych do majątku prywatnego, niezwiązanego z działalnością gospodarczą, Podatnik będzie mógł rozliczać przychody z najmu w ramach „najmu prywatnego” ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych?

Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie – zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Natomiast art. 693 § 1 powołanej ustawy stanowi, że przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Ustawa z 26 lipca 1991 r. (Dz. U. z 2022r. poz. 2647 ze zm.) o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Zgodnie z art.10 ust. 1 odrębnymi źródłami przychodów są:

·pozarolnicza działalność gospodarcza,

·najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przez działalność gospodarczą lub pozarolniczą działalność gospodarczą rozumie się działalność zarobkową:

·wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

·polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

·polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Zgodnie z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

·odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;

·są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;

·wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Mając na uwadze powyższe, należy zauważyć, że aby przychody zostały zaliczone do źródła pozarolniczej działalności gospodarczej muszą zaistnieć przesłanki pozytywne pozwalające jednoznacznie stwierdzić, że wykonywane czynności należy uznać na działalność gospodarczą oraz zostać wykluczone przesłanki negatywne zaistnienia działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Przywołany powyżej przepis koresponduje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczącym źródła przychodu, jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą. Z przywołanych przepisów wynika, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 powołanej ustawy. Wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzeczy w najem.

Dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą niezbędne jest spełnienie łącznie trzech warunków:

·dana działalność musi być działalnością zarobkową,

·działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz

·działalnością wykonywaną w sposób ciągły.

Zarobkowy i ciągły charakter jest z reguły spełniony zawsze, gdyż każdy najemca w ramach najmu prywatnego robi to w celu zarobkowym i chce wynajmować te mieszkania w sposób ciągły. Nie mają natomiast charakteru zarobkowego działania, których celem jest zaspokajanie potrzeb własnych najemcy lub jego rodziny.

Kluczowe znaczenie dla określenia źródła przychodów ma zorganizowany charakter podejmowanych czynności. Zgodnie z wyrokiem Wojewódzkiego Sadu Administracyjnego z 17 kwietnia 2019 r. sygn. I SA/GD 170/19 na „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonej działalności, jak i w fazie realizacyjnej.

Może dotyczyć to również działań podejmowanych w odniesieniu do przedmiotów sprzedaży (np. samodzielne podejmowanie szeroko zakrojonej akcji marketingowej). Do zakwalifikowania aktywności podatnika jako działalności gospodarczej niezbędne jest również wykazanie profesjonalnego charakteru podejmowanych przez niego działań. Odróżnić od nich należy działania mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym mieniem, których cechą jest kierowanie się zasadami gospodarności.

Mając powyższe na uwadze, należy stwierdzić, że spełnienie jedynie dwóch warunków kwalifikujących przychody do źródła działalność gospodarcza, nie pozwala przyjąć, że w przedmiotowej sprawie przychody, które będzie osiągać Wnioskodawca z najmu prywatnego, po wycofaniu przedmiotowych lokali mieszkalnych z prowadzonej działalności gospodarczej, można zaliczyć do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z Interpretacją wydaną przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 20 sierpnia 2019 r. nr 0113-KDIPT2-1.4011.307.2019.2.KS:

WSA w wyroku z 17 kwietnia 2019 r. sygn. I SA/GD 170/19 podzielił stanowisko wyrażone przez NSA w wyroku z 9 marca 2016 (II FSK 1423/14), że:

Jak podkreślił WSA w powyższym wyroku sygn. I SA/GD 170/19, gospodarowanie osobistym majątkiem nie może być zarezerwowane wyłącznie dla czynności jednorazowych.

Jak wskazano w wyroku NSA z 5 kwietnia 2016 r., II FSK 379/14 (CBOSA):

W wyroku NSA z 22 czerwca 2019 r. sygn. akt II FSK 3175/17 (publ. CBOSA) czytamy, że:

Na sposób kwalifikacji przychodów nie powinna mieć wpływu ilość wynajmowanych lokali, co potwierdza stanowisko Ministra Finansów na Interpelację nr 29145 z 17 kwietnia 2019 r., w którym czytamy:

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w wydanej interpretacji indywidualnej z dnia 12 września 2018 r. nr 0112-KDIL3-1.4011.345.2018.2.KF potwierdził, że ilość wynajmowanych lokali nie może być przesłanką determinującą o kwalifikacji uzyskanych przychodów do określonego źródła przychodu. Obecnie skala opodatkowania wynosi zatem 8,5% do kwoty 100.000 zł, a od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 12,5% przychodów. Ustawodawca zatem zakłada osiąganie przychodów z tego tytułu w większych rozmiarach, czyli z więcej niż tylko z pojedynczych, czy nawet kilku lokali.

Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale 7 sędziów z dnia 24 maja 2021 sygn. FPS 1/21 rozstrzyga wątpliwości w tej kwestii, gdyż w myśl uchwały przychody z najmu należy kwalifikować bez ograniczeń do źródła „najem, podnajem…”, chyba że wynajmowany składnik majątku został wprowadzony do ewidencji środków trwałych w ramach działalności gospodarczej.

Oznacza to, że kwalifikacja najmu jako tzw. najmu prywatnego jest zależna wyłącznie od decyzji podatnika. Jeżeli bowiem wprowadzi on określony składnik majątku do ewidencji środków trwałych w ramach działalności gospodarczej, to najem takiego składnika będzie podlegał rozliczeniom w ramach działalności gospodarczej. A jeżeli tego nie zrobi, to taki najem będzie mógł być opodatkowany na zasadach właściwych dla najmu prywatnego.

Art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Zasady opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne reguluje ustawa dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2022 r., poz. 2540 ze zm.).

Zgodnie z art. 1 pkt 1 i 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne:

·prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą (pkt 1),

·osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej (pkt 2).

Zgodnie z art. 2 ust. 1a powołanej ustawy osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do treści art. 4 ust. 1 pkt 12 wyżej wskazanej ustawy użyte w ustawie określenie pozarolnicza działalność gospodarcza oznacza pozarolniczą działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym.

W myśl art. 6 ust. 1a powołanej ustawy opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

W kontekście analizowanego zdarzenia przyszłego należy stwierdzić, że wycofanie przedmiotowych lokali mieszkalnych z majątku trwałego prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej do majątku prywatnego Wnioskodawcy sprawi, że nieruchomości te nie będą stanowić już składników majątkowych tej działalności.

Zatem planowana czynność wycofania nieruchomości z majątku działalności gospodarczej do majątku prywatnego spowoduje, że przedmiotowe lokale mieszkalne nie będą już składnikami majątku związanymi z prowadzoną przez Wnioskodawcę działalnością gospodarczą.

Mając powyższe na uwadze, zdaniem Wnioskodawcy, w zakresie odpowiedzi na pytanie nr 1 może on zaliczyć przychody z najmu lokali mieszkalnych wycofanych z działalności gospodarczej Wnioskodawcy do źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i opodatkować w całości przez Wnioskodawcę w ramach najmu prywatnego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

W zakresie odpowiedzi na pytanie 2 wskazać należy, że ani ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, ani ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie wprowadzają ani górnego pułapu przychodów, ani też górnej liczby lokali, od których uzależniona miałaby być możliwość zakwalifikowania przychodów do najmu prywatnego. Oznacza to, że niezależnie od liczby lokali i niezależnie od wysokości przychodów uzyskiwanych z tytułu najmu, przychody te mogą być opodatkowane w całości przez Wnioskodawcę w ramach najmu prywatnego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.

Odstępuję od uzasadnienia prawnego tej oceny.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzeń przyszłych, które Pan przedstawił, i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ponadto wskazuję, że powołane we wniosku orzeczenia sądów administracyjnych nie mogą wpłynąć na ocenę prawidłowości tej kwestii. Nie negując tych orzeczeń, jako cennego źródła w zakresie wskazywania kierunków wykładni norm prawa podatkowego, stwierdzam, że – moim zdaniem – tezy badanych rozstrzygnięć nie mają zastosowania w tym postępowaniu.

W odniesieniu do powołanych przez Pana interpretacji stwierdzam, że zapadły one w indywidualnych sprawach i nie są wiążące dla organu wydającego tę interpretację.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzeń przyszłych i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).

Podstawą prawną dla odstąpienia od uzasadnienia interpretacji jest art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej.